1.5.8 Změny zákona o obcích v návaznosti na občanský zákoník
Mgr. Jan Břeň
Dne 1. července 2016 nabyl účinnosti zákon č. 106/2016 Sb., který novelizoval mj. i zákon č. 128/2000 Sb., o obcích (obecní zřízení). Tato novela obecního zřízení se dotkla i těch jeho ustanovení, která souvisejí s novou kodifikací soukromého práva v podobě nového občanského zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb.).
Byť již bylo obecní zřízení v souvislosti s novým občanským zákoníkem s účinností od 1. ledna 2014 novelizováno zákonem č. 303/2013 Sb., nakonec se ukázalo, že tato novelizace nevyřešila některé aplikační problémy. Z tohoto důvodu novela č. 106/2016 Sb. přistoupila k dalším změnám obecního zřízení, které ho mají lépe přizpůsobit právní úpravě nového občanského zákoníku.
Nové pojetí nemovité věci
Novela č. 106/2016 Sb. reaguje na nové pojetí nemovité věci. Podle § 498 odst. 1 NOZ jsou nemovitými věcmi pozemky a podzemní stavby se samostatným účelovým určením, jakož i věcná práva k nim, a práva, která za nemovité věci prohlásí zákon. Stanoví-li jiný právní předpis, že určitá věc není součástí pozemku, a nelze-li takovou věc přenést z místa na místo bez porušení její podstaty, je i tato věc nemovitá.
Občanský zákoník tedy rozšiřuje obsah pojmu nemovitá věc, když jí rozumí nejen věci hmotné, ale též mj. i věcná práva ke hmotným nemovitým věcem (např. právo stavby, věcná břemena apod.).
Zveřejňování záměru nakládání s nemovitými věcmi
Právní úprava zveřejňování záměru nakládání s nemovitými věcmi obsažená v § 39 OZř doznala změn nejen v souvislosti s novým pojetím nemovité věci (jak je uvedeno výše), ale rovněž i v souvislosti s novým pojímáním některých smluvních závazků. Občanský zákoník nyní rozlišuje nájem jakožto úplatné přenechání věci jinému do užívání (§ 2201 NOZ) a pacht jakožto úplatné přenechání věci jinému k užívání a požívání (§ 2332 odst. 1 NOZ), a dále výprosu jakožto bezplatné přenechání věci jinému, aniž se však ujedná doba, po kterou se má věc užívat, a účel, ke kterému se má věc užívat (§ 2189 NOZ), a výpůjčku, jakožto bezplatné a dočasné přenechání nezuživatelné věci (§ 2193 NOZ), zatímco předchozí občanský zákoník z roku 1964 pachty ani výprosy jako samostatné smluvní instituty nerozlišoval, protože obsahově byly součástí institutu nájmu, resp. institutu výpůjčky.
Ustanovení § 39 odst. 1 OZř bylo novelou doplněno tak, že se zveřejňovací povinnost vztahuje primárně na hmotné nemovité věci, přičemž z nehmotných nemovitých věcí se povinnost zveřejňovat záměr výslovně rozšiřuje pouze na právo stavby, jako specifické věcné právo upravené v § 1240 až 1256 NOZ, a to i na případy smluvního zřízení práva stavby k tíži obecního pozemku, neboť se svou závažností blíží prodeji obecního pozemku, a proto zákonodárce dovodil, že je potřebné zveřejňovat záměr i v tomto případě. Oproti dosavadní právní úpravě tak v zásadě nedochází k rozšíření zveřejňovací povinnosti, pouze se nově stanoví povinnost zveřejnit záměr v případě práva stavby. Je vhodné zdůraznit, že nedochází k rozšíření povinnosti zveřejňovat záměr na služebnosti (věcná břemena), čímž je respektován dosavadní právní stav (zřizování věcných břemen nepodléhalo povinnosti zveřejnění ani před 1. lednem 2014).
V ustanovení § 39 odst. 1 OZř je tedy nově stanoveno, že záměr obce prodat, směnit, darovat, pronajmout, propachtovat nebo vypůjčit hmotnou nemovitou věc nebo právo stavby anebo je přenechat jako výprosu a záměr obce smluvně zřídit právo stavby k pozemku ve vlastnictví obce obec zveřejní po dobu nejméně 15 dnů před rozhodnutím v příslušném orgánu obce vyvěšením na úřední desce obecního úřadu, aby se k němu mohli zájemci vyjádřit a předložit své nabídky.
S ohledem na doplnění § 41 odst. 3 OZř, podle něhož je neodůvodnění odchylky od obvyklé ceny důvodem neplatnosti právního jednání, novela č. 106/2016 Sb. doplnila i v § 39 odst. 2 OZř výslovné ustanovení o (absolutní) neplatnosti právního jednání pro neodůvodnění odchylky od obvyklé ceny (z důvodu ochrany obecního majetku před nevýhodnými dispozicemi s ním). Dále se výslovně stanoví, že odchylku není třeba odůvodňovat v případě získání vyšší ceny než je cena obvyklá (z povahy věci je tato výhodnost již sama o sobě legitimní pro odchylku, aniž by bylo nutné ji výslovně uvádět).
Způsob odůvodnění odchylky není obecním zřízením výslovně uveden, a proto i nadále platí, že odůvodnění může být např. součástí přijatého usnesení zastupitelstva obce apod. (Podstatné je pouze to, aby členové zastupitelstva obce věděli, že rozhodují o ceně nižší než obvyklé, a dále jaký je konkrétní důvod pro tuto odchylku od ceny obvyklé).
Novela změnila i § 39 odst. 3 OZř, který – v souvislosti se změnami uvedenými v § 39 odst. 1 OZř – upravuje výjimky z povinnosti zveřejňovat záměr, přičemž se zároveň doplňuje výjimka pro zveřejňování záměru prodeje, pronájmu, pachtu či výprosy právnické osobě založené obcí nebo právnické osobě, kterou obec ovládá (ve smyslu příslušných soukromoprávních norem). Tato výjimka se až dosud vztahovala pouze na právnické osoby zřízené obcí (tj. např. na obecní příspěvkové organizace) a vznikal tím neodůvodněný rozdíl vůči prakticky obdobně postaveným právnickým osobám, které byly obcí založeny (tj. např. obecní obchodní společnosti).
Vyhrazená pravomoc zastupitelstva obce
Obecní zřízení bylo novelou č.…
