Výkon funkce ve společenství vlastníků jednotek Garance

3.4.4.3

Výkon funkce ve společenství vlastníků jednotek

Ing. Božena Künzelová

Statutární orgán společenství vlastníků jednotek (dále jen "společenství vlastníků"), ať jednočlenný (předseda), nebo kolektivní (výbor) se zabývají otázkou, co vše spadá do výkonu funkce, které všechny činnosti tento pojem zahrnuje (kompletní výčet uvedených činností nikde uveden není). V praxi někdy členové statutárního orgánu společenství vlastníků pobírají odměnu za výkon funkce a některé další činnosti, podle jejich názoru činnosti nespadající do výkonu funkce, provádějí formou uzavřené dohody o práci konané mimo pracovní poměr (buď dohody o provedení práce, nebo dohody o pracovní činnosti, dále jen "dohody").

V souladu s ustanovením § 1194 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen "OZ"), je společenství vlastníků právnická osoba založená za účelem zajišťování správy domu a pozemku, přičemž pokud vzniklo společenství vlastníků, pak je podle ustanovení § 1190 OZ osobou odpovědnou za správu domu a pozemku.

Ve smyslu ustanovení § 1189 odst. 1 OZ správa domu a pozemku zahrnuje:

• - vše, co nenáleží vlastníku jednotky a co je v zájmu všech spoluvlastníků nutné nebo účelné pro řádnou péči o dům a pozemek jako funkční celek a zachování nebo zlepšení společných částí,

• - činnosti spojené s údržbou a opravou společných částí, přípravou a prováděním změn společných částí domu nástavbou, přístavbou, stavební úpravou nebo změnou v užívání, jakož i se zřízením, udržováním nebo zlepšením zařízení v domě nebo na pozemku sloužících všem spoluvlastníkům domu.

Má se za to, že správa se vztahuje i na společné části, které slouží výlučně k užívání jen některému spoluvlastníku (viz ustanovení § 1189 odst. 2 OZ).

Podrobnosti o činnostech týkajících se správy domu a pozemku upravuje nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím (dále jen "NV č. 366"). Některé činnosti týkající se správy domu a pozemku z hlediska:

• - provozního a technického jsou uvedeny v ustanovení § 7,
• - správních činností jsou obsaženy v ustanovení § 8,
• - další činnosti při správě domu a pozemku je možné najít v ustanoveních § 9 až § 14.

Volba a odvolávání členů volených orgánů a rozhodování o výši jejich odměn spadá do působnosti shromáždění viz ustanovení § 1208 písm. b) OZ – působnost nelze zúžit, jedná se o kogentní ustanovení, od něhož se nelze odchýlit. Důvodem této úpravy je jednak zajištění kontroly shromáždění nad odměňováním členů orgánů a jednak zamezení tomu, aby členové statutárního orgánu určovali odměny sami sobě bez ohledu na majetkové poměry společenství vlastníků a na kvalitu jejich výkonu funkce.

 NahoruMožnost delegace některých činností na třetí osobu

Do působnosti shromáždění patří také určení osoby, která má zajišťovat některé činnosti správy domu a pozemku, a rozhodnutí o její změně, a to podle ustanovení § 1208 písm. g) OZ.

Podle ustanovení § 163 OZ statutárnímu orgánu náleží veškerá působnost, kterou zakladatelské právní jednání, zákon nebo rozhodnutí orgánu veřejné moci nesvěří jinému orgánu právnické osoby.

Stanovy společenství vlastníků obsahují také určení orgánů a jejich působnosti viz ustanovení § 1200 odst. 2 písm. d) OZ.

OZ tedy výslovně nestanoví, jakými ustanoveními se řídí práva a povinnosti mezi společenstvím vlastníků a členem jeho statutárního orgánu. Judikatura Nejvyššího soudu dovodila, že v obecné rovině jsou použitelné závěry dosavadní judikatury přijaté v poměrech právní úpravy účinné do 31. 12. 2013, podle nichž výkon funkce člena statutárního orgánu není závislou prací ve smyslu § 2 ZP. I když si člen statutárního orgánu a právnická osoba pro svůj vztah ujednají režim podle zákoníku práce, takové ujednání neučiní z jejich vztahu vztah pracovněprávní.

Ze shora uvedených ustanovení plyne, že účelem společenství vlastníků je zajišťování správy domu a pozemku s tím, že OZ umožňuje, aby shromáždění určilo, že některé činnosti správy domu a pozemku bude zajišťovat třetí osoba. Pokud shromáždění takovou osobu neurčí, musí činnosti správy domu a pozemku zajišťovat některý z orgánů společenství. Jestliže stanovy společenství vlastníků nesvěří působnost v této oblasti jinému orgánu, pak Nejvyšší soud dovodil, že zajišťování činností správy domu a pozemku bude patřit právě do působnosti statutárního orgánu. Je-li statutárním orgánem výbor (jako kolektivní orgán) není vyloučeno, aby zajišťováním některé činnosti pověřil jednoho ze svých členů – to však nic nemění na tom, že i nadále půjde o činnost náležející do působnosti statutárního orgánu jako takového.

 NahoruOdměna za výkon funkce

Vznik nároku na odměnu člena statutárního orgánu společenství vlastníků musí tedy vyplynout z rozhodnutí shromáždění, přičemž shromáždění nemusí rozhodovat o odměně členů statutárního orgánu vždy předem, tudíž do budoucna, ale může o odměně rozhodnout i dodatečně za uplynulé období. Jestliže ovšem o odměně členů statutárního orgánu nerozhodne, popřípadě takovou odměnu neschválí, pak platí, že člen statutárního orgánu vykonává svou funkci bezplatně. Není tudíž možné, aby výši odměn…