6.2.1 Spolupráce měst a obcí s developery
Mgr. Jakub Hrček
Rozvoj obcí nutně předpokládá stavební činnost jak soukromého, tak i veřejného sektoru, přičemž v ideálním světě by veřejný a soukromý sektor měl při rozvoji měst a obcí spolupracovat.
Při developerské výstavbě totiž zákonitě dochází ke zvýšení potřeby výstavby obce, a to výstavby veřejné infrastruktury. Pokud má být totiž rozvoj měst a obcí udržitelný, nelze plánovat a realizovat developerské projekty, aniž by současně s nimi nedocházelo k rozvoji veřejné infrastruktury.
Bez dostačující veřejné infrastruktury a staveb občanské vybavenosti totiž nelze plánovat soukromou výstavbu (ať již obytných či kancelářských prostor), a proto je v zájmu všech, aby developeři při své činnosti spolupracovali s obcemi.
Obce jsou přitom dle ustanovení § 2 odst. 2 zákona č. 128/2000 Sb., o obcích (dále jen "zákon o obcích") povinny pečovat o všestranný rozvoj svého území a potřeby svých občanů. Všestranný rozvoj území však z podstaty věci nemůže zajistit sama obec a tento tedy předpokládá právě činnost soukromých investorů, přičemž je pak na obcích, aby soukromé investory doplňovaly právě výstavbou veřejné infrastruktury, což však představuje pro obce nemalé finanční zatížení.
Kooperace obcí a developerů tak může, mimo rozvoj území, obci přinést finanční prostředky na veřejnou infrastrukturu tím, že část nákladů na tuto infrastrukturu ponese právě soukromý investor.
Zásady pro spolupráce s developery
Základní podmínkou fungující spolupráce mezi obcemi a developery je transparentnost a legitimní očekávání, tedy aby developeři dopředu věděli, co od měst a obcí očekávat, a za jakých podmínek bude taková spolupráce možná a všestranně prospěšná.
Za tímto účelem již řada obcí přistoupila k tvorbě zásad pro spolupráci s developery, které obsahují podmínky vytvořené obcí, při jejichž splnění bude obec jednat s developerem o realizaci jeho záměru. Tyto zásady tedy vytváří obecný rámec, podle něhož jsou obce ochotny s developery uzavírat konkrétní smlouvy, ve kterých se developer zaváže například k tomu, že se bude podílet konkrétním způsobem na financování či vybudování veřejné infrastruktury, za což se obec zaváže poskytnout developerovi součinnost s realizací jeho stavebního záměru.
Zásady obcí pro spolupráci s developery tak představují pouze obecný rámec, avšak ke konkrétní spolupráci mezi obcí a developerem bude docházet vždy na základě konkrétní smlouvy. Předchozí právní úprava ale neupravovala takové smlouvy mezi obcemi a developery (např. o spolupráci), a mantinely tak nastavovala především soudní rozhodovací praxe.
Za zmínku stojí například rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 28. 2. 2013, sp. zn. 33 Cdo 3225/2011, v němž Nejvyšší soud vyslovil názor, že obec může s investorem uzavřít smlouvu, v níž se investor zaváže poskytnout obci příspěvek na veřejnou infrastrukturu, za což se obec zaváže k protiplnění, a to za předpokladu, že obec bude v rámci tohoto protiplnění vystupovat v soukromoprávním postavení, neboť v takové situaci může obec činit vše, co není zákonem zakázáno. Jinými slovy je tak čistě na obci a investorovi, na čem se dohodnou (samozřejmě v mezích zákona), pokud obec nebude v tomto právním vztahu vystupovat jako nositel veřejné moci.
Nový stavební zákon
Dne 1. 1. 2024 však nabyl účinnosti zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon (dále jen "nový stavební zákon nebo NSZ"), kterým byl nahrazen dosavadní stavební zákon.
Nový stavební zákon již úpravu spolupráce obcí a developerů obsahuje, když v ustanovení § 130 NSZ definuje pojem plánovací smlouvy, za kterou se považuje veřejnoprávní smlouva uzavřená mezi stavebníkem a obcí, městskou částí hlavního města Prahy nebo krajem nebo vlastníkem veřejné infrastruktury, jejímž obsahem je vzájemná povinnost stran poskytnout si součinnost při uskutečnění ve smlouvě uvedeného záměru a postupovat při jeho uskutečňování ujednaným způsobem.
Zákonodárce tak postavil najisto, za jakých podmínek se může obec…
