Úpravy bytu či domu - základní práva a povinnosti pronajímatele Garance

4.7.4.1

Úpravy bytu či domu – základní práva a povinnosti pronajímatele

Mgr. Pavla Krejčí

V souladu s § 2205 písm. c) NOZ platí základní pravidlo, že pronajímatel je povinen po celou dobu nájmu zajistit nájemci nerušené užívání bytu. Na druhou stranu je to stále pronajímatel, který je oprávněn s domem nakládat jako se svým vlastnictvím a je oprávněn jej upravovat a měnit. Vedle toho podle § 2257 NOZ platí, že: "Pronajímatel udržuje po dobu nájmu byt a dům ve stavu způsobilém k užívání."

Všechna tato práva a povinnosti pronajímatele ve vztahu k údržbě a úpravám pronajatého bytu či domu, ve kterém se pronajatý byt nachází, mohou vést k zásahu do práv nájemce na užívání bytu (bude "potlačeno právo nájemce nebýt v nájmu rušen¹"), což může mít za následek snížení kvality bydlení. "Snížením hodnoty bydlení se rozumí snížení jeho kvality, tj. že se v bytě bydlí hůř než před změnou."² Snížením kvality bydlení pak rozumíme i přechodný stav, když samotná úprava bytu či domu může v konečném důsledku vést i k následnému zvýšení kvality bydlení v pronajímaném bytě.

Pokud pronajímatel chce provést úpravu bytu či domu, popřípadě jeho přestavbu či jinou změnu, může tak v souladu s § 2259 NOZ učinit bez souhlasu nájemce pouze za těchto podmínek:

a) úprava bytu či domu nesníží hodnotu (kvalitu) bydlení a lze ji provést bez většího nepohodlí pro nájemce – určitá míra nepohodlí pro nájemce se tedy připouští. Při posuzování, jaká míra vzniklého nepohodlí na straně nájemce bude přípustná, je vedle objektivních obecných kritérií pro posuzování takových případů nezbytné posoudit i subjektivní okolnosti na straně nájemce. Bude proto nutné vzít do úvahy zejména věk či aktuální zdravotní stav nájemce nebo životní situaci, ve které se nájemce právě nachází. Jiná kritéria budou samozřejmě uplatňována pro případ, kdy bude docházet pouze k zásahům či přestavbě samotného domu bez nutnosti zasáhnout do samotného pronajatého bytu, a jiná pro případ, pokud se úprava či jiný zásah bude týkat přímo pronajatého bytu.

Povolené jsou rovněž pouze úpravy, jimiž nedojde ke snížení kvality bydlení. Pokud by tedy například pronajímatel chtěl provést úpravu společných částí domu, k níž by sice nepotřeboval součinnost nájemce, ale která by znamenala pro nájemce snížení kvality bydlení, pak se i k takové úpravě vyžaduje nájemcův souhlas. Zde se například může jednat o odstranění výtahu ze společných částí apod.

Pokud by úprava bytu či domu znamenala nutnost vyklizení bytu nájemcem (byť i jen částečné), pak v případě, že nebudou splněna jiná níže uvedená kritéria, nebude úprava bez souhlasu nájemce možná. Pronajímatel se tak nebude schopen domoci vyklizení bytu nájemcem (byť i jen částečného) podle § 2260 až § 2262 NOZ, jakož i zpřístupnění bytu nájemcem (k tomu např. rozhodnutí Nejvyššího soudu z 28. listopadu 2006, č. j. 16 Co 494/2006-140);

b) úprava bytu či domu je prováděna na příkaz orgánu veřejné moci (většinou na příkaz stavebního úřadu nebo soudu),

c) pokud bez provedení úpravy bytu nebo domu hrozí přímo zvlášť závažná újma – zde se jedná o případy zejména havárií, přičemž hrozba musí být přímá. Zákon nestanoví, co se rozumí zvlášť závažnou újmou – nebude tedy dostačovat, že by domu či bytu hrozila jakákoliv újma (např. poničené parkety v bytě nájemce), ale újma musí být vyšší intenzity.

Nad rámec případů uvedených v § 2259 NOZ může být změna pronajatého bytu či domu, ve kterém se pronajatý byt nachází, nařízena rovněž zákonem. Například může dojít ke změně technických požadavků na stavby a zákon uloží vlastníkovi nemovitosti provést příslušné stavební úpravy.

Pokud není splněno některé z výše uvedených kritérií, pak pronajímatel může provést změnu na pronajatém bytě či domě, ve kterém se pronajatý byt nachází, pouze se souhlasem nájemce.

Výše uvedená pravidla dopadají jak na změny činěné formou pouhé úpravy bytu či domu, ale i na jejich přestavbu. Přestavbou se pak rozumí významnější změna stavebně-technického charakteru stavby, např. změna účelu stavby apod. Pro posouzení charakteru změn pak nebude rozhodné to, jak je přestavba definována ve vydaném stavebním povolení, ale faktický charakter změny. Pravidlo však dopadá i na menší zásahy, než je přestavba. Definici změny v tomto směru nelze slučovat s definicí změny podle stavebního zákona. Pojem změny bytu a domu zahrnuje veškeré zásahy do bytu a domu, které vedou k jeho…