Input:

Rekonstrukce společných částí včetně vzetí úvěru Garance

8.10.2025, , Zdroj: Verlag Dashöfer

4.8.4
Rekonstrukce společných částí včetně vzetí úvěru

Ing. Božena Künzelová

Směrnice Evropské unie týkající se budov se zaměřují na snižování energetické náročnosti budov, zvyšování jejich energetické účinnosti a snížení emise skleníkových plynů – zlepšení energetické účinnosti budov a podporu využívání obnovitelných zdrojů energie řeší zejména směrnice o energetické náročnosti budov. Nejen vzhledem k těmto směrnicím a jejich cílům se společenství vlastníků jednotek stále více zabývají otázkami technického zhodnocení (dále také "rekonstrukce") a oprav společných částí. Nemá-li společenství vlastníků dostatek vlastních finančních prostředků na úhradu nákladů spojených s rekonstrukcí, obvykle úhradu či částečnou úhradu nákladu na rekonstrukci řeší prostřednictvím vzetí úvěru. V souvislosti s tím hledají odpověď na otázku, co vše bude k poskytnutí úvěru třeba. Dvoudílný seriál otevíráme první části.

Působnost ve věci potřebných rozhodnutí

Ve shodě s ustanovením § 1208 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen "občanský zákoník"), do působnosti shromáždění spadá také:

  • - rozhodování o opravě nebo údržbě společné části anebo stavební úpravě společné části, která nevyžaduje změnu prohlášení, pokud náklady převyšují částku stanovenou prováděcím právním předpisem, ledaže stanovy určí něco jiného [viz písm. e) bod 2 tohoto ustanovení]; prováděcím právním předpisem stanovujícím částku na opravu nebo údržbu společné části je nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím (dále jen NBS) – podle ustanovení § 13 odst. 2 NBS patří do působnosti statutárního orgánu společenství vlastníků také rozhodování o opravě nebo stavební úpravě společných částí nemovité věci, jestliže náklady nepřevyšují v jednotlivých případech v průměru na každou jednotku částku 1000 Kč; tento limit ovšem neplatí, jedná-li se o opravy způsobené havárií na společných částech nebo pokud stanovy společenství vlastníků určují něco jiného,
  • - udělování předchozího souhlasu k uzavření smlouvy o úvěru společenstvím vlastníků včetně schválení výše a podmínek úvěru [viz písm. f) bod 3 uvedeného ustanovení],
  • - schválení celkové výše příspěvků na správu domu a pozemku pro příští období [viz písm. c) zmíněného ustanovení].

V souladu s ustanovením § 1206 OZ všichni vlastníci jednotek v domě tvoří shromáždění s tím, že hlasují v poměru velikosti svého podílu na společných částech, tj. každý vlastník má počet hlasů, který odpovídá velikosti jeho podílu na společných částech. Shromáždění je způsobilé usnášet se za přítomnosti vlastníků jednotek, kteří mají většinu všech hlasů, přičemž k přijetí rozhodnutí se vyžaduje souhlas většiny hlasů přítomných vlastníků jednotek, pokud stanovy nebo zákon nevyžadují vyšší počet hlasů. V souvislosti s konáním shromáždění a možností vzetí úvěru na pokrytí výdajů na rekonstrukce společných částí je vhodné také zmínit, že nejsou-li k pozvánce na shromáždění připojeny podklady týkající se pořadu zasedání, umožní svolavatel shromáždění (např. statutární orgán) každému vlastníku jednotky včas se s nimi seznámit (viz ustanovení § 1207 odst. 2 OZ).

Podíl vlastníků na realizaci schválené akce

Vlastník jednotky přispívá na správu domu a pozemku v poměru odpovídajícím jeho podílu na společných částech, ledaže bylo v prohlášení určeno jinak. Příspěvky vlastníka se stanovují podle ustanovení § 1180 odst. 1 a odst. 2, není-li v prohlášení stanoveno něco jiného. Příspěvky se v praxi často hradí zálohově, z čehož lze dovodit povinnost statutárního orgánu je vyúčtovat a předložit shromáždění zprávu o hospodaření. Nicméně je však jen na rozhodnutí shromáždění, jak příspěvky za minulé období vypořádá (viz ustanovení § 1208 písm. c) OZ); vznikne-li přebytek, nemusí ho vlastníkům vracet, může ho ponechat s ohledem na plánované výdaje na účtu společenství vlastníků, neboť jsou z příspěvků hrazeny nejen náklady daného roku, ale také mohou být tvořeny rezervy (úspory), které teprve společenství vlastníků plánuje vynaložit – v praxi se běžně uvedené náklady plánují na období delší než roční. Není přitom významné, zda se jedná o příspěvky stanovené podle ustanovení § 1180 odst. 1 nebo odst. 2 OZ, neboť jde stále o příspěvky na správu domu a pozemku. Část příspěvku stanovená podle ustanovení § 1180 odst. 1 se vztahuje k nákladům na opravu, údržbu a rekonstrukce společných částí a je obvykle tvořena i s ohledem na delší období než roční, z čehož vyplývá, že v souladu s ustanovením § 19 odst. 8 zákona č. 563/1991 Sb., o účetnictví, ve znění pozdějších předpisů (dále jen "zákon o účetnictví"), se jedná o dlouhodobý