1.5.2
Právo stavby podle nového občanského zákoníku
Mgr. Jan Břeň
Jedním z nových (či staronových) právních institutů, které znovu zavádí nový občanský zákoník (zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, dále jen NOZ) s účinností od 1. ledna 2014, je tzv. právo stavby. Právo stavby upravuje občanský zákoník v § 1240 až 1256 NOZ s tím, že některé související aspekty práva stavby jsou uvedeny v jiných ustanoveních občanského zákoníku, popř. v jiných právních předpisech (např. v novém katastrálním zákoně č. 256/2013 Sb. (dále jen KTZ), v daňových zákonech atd.).
NahoruPojem práva stavby
Podle § 1240 odst. 1 NOZ může být pozemek zatížen věcným právem jiné osoby (stavebníka) mít na povrchu nebo pod povrchem pozemku stavbu. Nezáleží na tom, zda se jedná o stavbu již zřízenou, či dosud nezřízenou. Jinými slovy, právo stavby opravňuje stavebníka k tomu, aby měl na cizím pozemku umístěnu stavbu ležící na povrchu nebo pod povrchem pozemku. Toto právo lze zřídit jak na pozemku dosud nezastavěném (tzv. na "zelené louce"), tak i na pozemku, kde již stavba existuje (jedná se o případ, kdy stavebník "přebere" od vlastníka pozemku již existující stavbu, např. za účelem její rekonstrukce či modernizace, čímž je tato stavba "včleněna" do práva stavby).
Právo stavby může být zřízeno tak, že se vztahuje i na pozemek, kterého sice není pro stavbu zapotřebí, ale slouží k jejímu lepšímu užívání. Na druhou stranu však podle § 1241 NOZ právo stavby nelze zřídit k pozemku, na kterém vázne právo příčící se účelu stavby. Je-li pozemek zatížen zástavním právem, lze jej zatížit právem stavby jen se souhlasem zástavního věřitele.
Právo stavby je podle § 1242 NOZ věc nemovitá. Z toho vyplývá, že právo stavby lze např. prodat, darovat, směnit či pronajmout. Tyto dispozice lze ovšem činit pouze s právem stavby jako takovým, nikoliv však se samotnou stavbou, která je součásti práva stavby. Stavba, která je součástí práva stavby, není součástí pozemku a není ani samostatnou věcí v právním smyslu.
Právo stavby lze nejen převést (např. prodat, darovat), ale i zatížit (např. zástavním právem). Vyhradí-li si vlastník pozemku souhlas k zatížení práva stavby, zapíše se výhrada do veřejného seznamu, tj. katastru nemovitostí. V takovém případě lze do veřejného seznamu zapsat zatížení práva stavby jen se souhlasem vlastníka pozemku.
NahoruVznik práva stavby
Právo stavby se nabývá:
-
smlouvou (smlouva může např. stavebníku uložit, aby stavbu provedl do určité doby, nebo mu uložit povinnost stavbu pojistit),
-
vydržením (nabyl-li stavebník právo stavby vydržením, nabývá je na dobu 40 let; jsou-li pro to spravedlivé důvody, může soud dobu, na kterou je právo stavby zřízeno, k návrhu dotčené strany zkrátit nebo prodloužit),
-
rozhodnutím orgánu veřejné moci, stanoví-li tak zákon.
Právo stavby zřízené smlouvou vzniká zápisem do veřejného seznamu, tj. do katastru nemovitostí [podle § 11 odst. 1 písm. b) KTZ se vkladem do katastru zapisuje vznik, změna, zánik, promlčení a uznání existence nebo neexistence práva stavby]. Zápisu do veřejného seznamu podléhá i právo stavby vzniklé rozhodnutím orgánu veřejné moci.
Právo stavby lze zřídit jen jako dočasné; nesmí být zřízeno na více než 99 let. Poslední den doby, na kterou je právo stavby zřízeno, musí být patrný z veřejného seznamu. Trvání práva stavby lze…
