Založení SVJ pro dvouvchodový důmGarance

26.5.2017, , Zdroj: Verlag Dashöfer
Nepřístupný dokument, nutné přihlášení
Input:

Založení SVJ pro dvouvchodový dům

26.5.2017, , Zdroj: Verlag Dashöfer

3.2.6
Založení SVJ pro dvouvchodový dům

JUDr. Jiří Čáp

Za jakých podmínek by se dal provozovat dům o dvou vchodech, který byl družstevním. Družstvo zde mělo 2 samostatné samosprávy. Nyní se zde musí ustanovit SVJ, ale katastr nedovolí rozdělení. Je možné v SVJ mít dvě samostatná ekonomická střediska? Nebo se musí obě původní samosprávy dohodnout na společném způsobu správy domu?

Z dotazu dovozujeme, že ve Vašem BD nastala situace, kdy na základě prohlášení (o rozdělení nemovité věci –tj. pozemku s domem na něm postaveným, nebo domu bez pozemku, pokud je pozemek ve vlastnictví jiného vlastníka - dále pro zjednodušení používáme pouze pojem „dům” pro oba případy) podle ustanovení občanského zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb., ve znění zákona č. 460/2016 Sb. – dále jen „NOZ”) o bytovém spoluvlastnictví došlo ke vzniku bytového spoluvlastnictví, tedy ke vzniku jednotek ve vlastnictví, a má dojít k založení a vzniku společenství vlastníků jednotek.

I. Odpověď členíme podle jednotlivých konkrétních otázek v dotazu obsažených:

1. Při zakládání společenství vlastníků jednotek (SVJ) již není možné ode dne nabytí účinnosti nové právní úpravy bytového spoluvlastnictví v NOZ tj. (od 1. 1. 2014), aby v případě v případě dvouvchodového (či vícevchodového) domu vznikla dvě (či více) SVJ.

Ve vztahu k Vašemu dotazu je účelné poznamenat, že za účinnosti předchozí právní úpravy vlastnictví bytů (zákon č. 72/1994 Sb., ve znění pozdějších předpisů- „ZOVB”) bylo možné, mělo-li v důsledku převodu vlastnického práva k jednotkám dojít ke vzniku SVJ, aby za určitých podmínek vzniklo SVJ pro každý „vchod” u dvouvchodového či vícevchodových domů, pokud tak rozhodl původce prohlášení (v daném případě je původcem prohlášení Vaše bytové družstvo). Taková možnost byla dána (podle § 2a ZOVB), pokud „sekce se samostatným vchodem” byla samostatně označena číslem popisným a byla tak stavebně technicky uspořádána, že mohla plnit samostatně funkci budovy.

V nové právní úpravě bytového spoluvlastnictví v NOZ (s účinností od 1. 1. 2014) však nebyla tato možnost převzata.

Proto v případě uvedeném ve Vašem dotazu lze pro dvouvchodový dům založit pouze jediné SVJ, s jediným statutárním orgánem (buď výbor, jako kolektivní statutární orgán v čele s předsedou, nebo předseda společenství vlastníků, jako individuální-jednočlenný statutární orgán) a také s jediným shromážděním, jako nejvyšším orgánem SVJ, na němž rozhodují vlastníci jednotek v rámci celého SVJ všechny zásadní záležitosti správy domu a pozemku uvedené v ustanoveních NOZ a případně další záležitosti uvedené ve stanovách SVJ. Výlučná působnost shromáždění je stanovena v § 1208 NOZ a může být na základě tohoto ustanovení doplněna ve stanovách SVJ.

Podle § 1206 odst. 1 NOZ tvoří shromáždění „všichni vlastníci jednotek”, nelze tedy samostatně rozhodovat v rámci každého „vchodu” Vámi uváděného „dvouvchodového” domu, pro který vznikne SVJ.

Není také možné případně rozhodovat na „dílčím” shromáždění (jak bývají leckdy kladeny dotazy), protože nic takového ustanovení NOZ nepřipouští (na rozdíl od bytového družstva – dále jen „BD”- , v jehož rámci lze případně rozhodovat na dílčích členských schůzích, pokud je to ve stanovách BD podle § 664 - § 668 zákona č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech -zákon o obchodních korporacích, ve znění zákona č. 458/2016 Sb. - dále jen „ZOK”, upraveno).

V případě, kdy jde o dům, v němž je alespoň 5 jednotek, musí podle § 1198 NOZ dojít ke vzniku SVJ nejpozději poté, kdy jsou v domě rozděleném na jednotky již čtyři různí vlastníci čtyř různých jednotek, což je nezbytné pro převody dalších jednotek z vlastnictví BD do vlastnictví členů BD-nájemců (resp. do společného jmění manželů, pokud jsou manželé společnými členy BD).

V případě uvedeném v dotazu musí tedy dojít k založení a vzniku SVJ nejpozději poté, co BD převede 3 jednotky do vlastnictví členů-dosavadních nájemců družstevních bytů, takže v domě bude v takovém případě jedním z vlastníků jednotek BD a dále tři vlastníci, jimž BD jednotky převedlo do vlastnictví), jinak by nemohlo BD převádět vlastnické právo k dalším jednotkám. Pokud by měly být převedeny všechny jednotky najednou, anebo by byly najednou převáděny alespoň 4 jednotky do vlastnictví členů-nájemců, bylo by potřebné založit SVJ již prohlášením podle § 1166 odst. 2 (uvedením náležitostí stanov SVJ v prohlášení).

2. Samosprávy BD se nemohou ve vztahu ke správě domu a pozemku zajišťované činností SVJ „dohodnout na společném způsobu správy domu” (jak je položena otázka v dotazu). Správa domu a pozemku, jako činnost, musí být zajišťována způsobem a v rozsahu podle ustanovení NOZ o bytovém spoluvlastnictví, prováděcího nařízení vlády č. 366/2013 Sb. a dále v souladu s pravidly uvedenými v prohlášení, a po vzniku SVJ v souladu s pravidly uvedenými ve stanovách SVJ.

Správu domu a pozemku zajišťuje vždy „osoba odpovědná za správu domu”, jíž je do doby vzniku SVJ „zákonný” správce uvedený v prohlášení. Po vzniku SVJ zajišťuje správu domu a pozemku SVJ, jako zvláštní druh právnické osoby, jejímž účelem je správa domu a pozemku v rozsahu a způsobem podle ustanovení NOZ o bytovém spoluvlastnictví, uvedeného nařízení vlády a stanov SVJ.

V případě, kdy bytové družstvo (BD) prohlášením podle ustanovení NOZ o bytovém spoluvlastnictví rozdělí dům na jednotky ve vlastnictví podle ustanovení NOZ o bytovém spoluvlastnictví, dochází k zásadním změnám v majetkoprávních vztazích (zejména dochází k tomu, že převodem jednotky z vlastnictví BD do vlastnictví člena-dosavadního nájemce družstevního bytu se tento dosavadní člen BD-nájemce družstevního bytu stává spoluvlastníkem domu v „režimu” bytového spoluvlastnictví podle NOZ, jako vlastník jednotky. BD již není vlastníkem domu, nýbrž vlastníkem jednotek, které nebyly převedeny do vlastnictví členů-nájemců (a po vzniku SVJ se stává toto BD členem SVJ, spolu s dalšími vlastníky jednotek, jimž převedlo tyto jednotky do vlastnictví - a tímto členem SVJ toto BD zůstává, pokud má ve vlastnictví alespoň jednu jednotku).

Ve vztahu k členům BD-nájemcům družstevních bytů (jimž nebyla jednotka převedena do vlastnictví) zůstává BD i nadále v postavení pronajímatele družstevního bytu; ve vztahu k těm členům, jimž převedla byt do vlastnictví, již pochopitelně toto postavení nemá.

S rozdělením domu na jednotky ve vlastnictví podle NOZ je v souvislostech s tím spojeno také rozdílné pojetí správy domu a pozemku podle ustanovení NOZ o bytovém spoluvlastnictví, oproti předchozí správě zajišťované před vznikem bytového spoluvlastnictví v činnosti BD (jako vlastníka domu a pronajímatele družstevních bytů členům BD-nájemcům družstevních bytů).

Činnost SVJ, jako osoby odpovědné za správu domu, při správě domu a pozemku je specifickou činností, přičemž práva a povinnosti SVJ při správě jsou vymezeny v ustanoveních NOZ o bytovém spoluvlastnictví tak, aby jeho činnost odpovídala pojetí správy domu a pozemku v domě rozděleném na jednotky a právům a povinnostem vlastníků jednotek, a jejich oprávněným zájmům.

Jde o jiné právní vztahy mezi SVJ a jeho členy-vlastníky jednotek, než jsou vztahy mezi pronajímatelem a nájemcem, v daném případě mezi BD a jeho členy-nájemci družstevních bytů (byť je nájem družstevního bytu značně specifický oproti běžnému „komerčnímu” nájmu podle NOZ, a to především z důvodu, že pronajímatelem družstevního bytu může být jedině BD a nájemcem může být jedině člen BD, po splnění podmínek stanovených zákonem a blíže určených stanovami BD; přitom jednou ze základních zákonných podmínek je podílení se na pořízení domu do vlastnictví BD majetkovou účastí člena v BD, jmenovitě dalším členským vkladem podle příslušných ustanovení ZOK).

Při správě domu a pozemku vznikají mezi SVJ a jeho členy-vlastníky jednotek vztahy plynoucí ze zvláštního právního postavení a činnosti SVJ jako osoby odpovědné za správu domu (sdružující všechny vlastníky jednotek v domě jako své členy) a z právního postavení členů SVJ – vlastníků jednotek, kteří jsou spoluvlastníky domu v rámci této zvláštní formy spoluvlastnictví nemovité věci. (Členství v SVJ je neoddělitelně spojeno s vlastnictvím jednotek přímo ze zákona, jmenovitě- podle § 1194 odst. 2 NOZ, - a to ode dne vzniku SVJ.)

3. Vzájemné rozdíly mezi pojetím a rozsahem činnosti při správě domu ve vlastnictví BD ve vztahu k členům-nájemcům na straně jedné a pojetím a rozsahem činnosti při správě domu rozděleného na jednotky, zajišťované činností SVJ, na straně druhé, lze charakterizovat především např. na rozsahu a obsahu práv a povinností BD na straně jedné - (BD má práva a povinnosti jako vlastník domu a pronajímatel v rámci zvláštního druhu nájmu, jímž je nájem družstevního bytu) - a rozsahu a obsahu práv a povinností SVJ na straně druhé - (SVJ je osobou odpovědnou za správu domu a pozemku podle ustanovení NOZ o bytovém

 
 Nahoru