Input:

Úpravy výše nájemného z bytu dle NOZ Archiv

13.8.2015, , Zdroj: Verlag Dashöfer

6.2.3
Úpravy výše nájemného z bytu dle NOZ

Mgr. Pavla Krejčí

NOZ v zásadě zná čtyři druhy úpravy výše nájemného (nepočítáme-li slevu z nájmu)

  1. úprava výše nájemného dohodou pronajímatele a nájemce
  2. úprava výše nájemného dle pravidel uvedených v nájemní smlouvě - tuto možnost zvyšování nájemného lze nalézt v § 2248 NOZ
  3. úprava výše nájemného do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě - tuto možnost zakotvuje § 2249 NOZ
  4. zvýšení nájemného z důvodu kvalitativní změny předmětu nájmu - viz právní úprava v § 2250 NOZ

ad a) Úprava výše nájemného dohodou pronajímatele a nájemce

Takovou dohodu mohou pronajímatel a nájemce uzavřít kdykoliv za trvání nájemního vztahu, a to bez jakéhokoliv omezení. Pronajímatel a nájemce mohou prostřednictvím dohody nájemné snížit i zvýšit. Jedná se vlastně o dohodu dle § 1901 NOZ, tedy o takzvanou kumulativní novaci. Dohoda o změně obsahu výše nájemného z bytu vyžaduje písemnou formu.

ad b) Úprava výše nájemného dle pravidel uvedených v nájemní smlouvě

Strany si mohou v nájemní smlouvě dohodnout každoroční zvyšování nájemného. Nic však stranám nebrání zvyšování nájemného i zcela vyloučit (§ 2249 odst. 1 NOZ) nebo určit delší interval pro zvyšování nájemného než kalendářní rok. Sjednání kratšího intervalu pro zvyšování nájemného než jeden rok bude s ohledem na § 2235 odst. 1 NOZ zřejmě vyloučeno. Pro snížení nájemného však takové omezení samozřejmě neplatí.

Způsoby zvyšování nájemného lze samozřejmě v nájemní smlouvě mezi sebou i kombinovat; smluvní strany si mohou například dohodnout, že po dobu prvních let nájmu zůstává nájem stejný a k jeho zvyšování dochází až po uplynutí určité doby. Takovou dohodou budou smluvní strany vázány a fakticky jí vyloučí aplikaci úpravy nájemného dle § 2249 NOZ.

Dohoda stran o každoročním zvyšování nájemného musí obsahovat informaci, o kolik se nájemné zvyšuje, respektive musí určit konkrétní způsob výpočtu zvýšeného nájemného. Nájemné se tak může zvyšovat o pevnou částku, zvýšení může být též určeno v procentech nebo může být sjednána takzvaná inflační doložka. Může být také například na vůli pronajímatele, zda ke zvýšení nájmu přistoupí - nájemní smlouva může například obsahovat možnost, že pronajímatel může o určitou částku nájemné zvýšit svým jednostranným právním jednáním.

ad c) Úprava výše nájemného do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě

Tato možnost zvyšování nájemného je zakotvena v § 2249 NOZ. Vždy však má přednost dohoda nájemce s pronajímatelem uvedená pod písmenem b). Možnost zvýšit nájemné dle pravidel uvedených v § 2249 NOZ nastupuje pouze tehdy, pokud žádná dohoda nájemce a pronajímatele neexistuje. Na základě právní úpravy uvedené v § 2249 NOZ má pronajímatel právo domáhat se zvýšení nájemného a nájemce právo domáhat se snížení nájemného (§ 2249 odst. 4 NOZ).

Problematiku postupu pro zjištění výše srovnatelného nájemného řeší nařízení vlády č. 453/2013 Sb., o stanovení podrobností a postupu pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, které navazuje na § 2249 NOZ.

Zvýšení nájemného pronajímatelem

Pokud pronajímatel chce, aby nájemce hradil zvýšené nájemné, musí nejprve zvýšení nájemného nájemci navrhnout. Pronajímatel musí návrh nájemci učinit písemně a doručit mu jej.

Z návrhu musí vyplývat:

  • vůle pronajímatele ke zvýšení nájemného

  • nově navrhovaná nová výše nájemného

  • doložení splnění všech podmínek stanovených pro zvýšení nájemného dle § 2249 NOZ (viz níže)

Limity zvýšení nájemného

Pokud se týká navrhované výše nájemného, není pronajímatel veden pouze volnou úvahou, ale je limitován právní úpravou, přičemž pronajímatel může navrhnout zvýšení nájemného až do výše:

  • obvyklého nájemného v daném místě, přičemž

  • navržené zvýšení spolu s tím, k němuž již došlo, v posledních třech letech nebude vyšší než dvacet procent.

Tyto částky jsou částkami maximálními, pronajímatel proto může navrhnout zvýšení v nižší výši, než mu umožňuje právní úprava.

Návrh na zvýšení nájemného může pronajímatel učinit vždy až po uplynutí dvanácti měsíců od posledního zvýšení. K dřívějšímu návrhu se nepřihlíží. Výše obvyklého nájemného v daném místě se stanovuje postupem dle nařízení vlády č. 453/2013 Sb., o stanovení podrobností a postupu pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, o které se zmiňujeme dále v textu.

Návrhy, ke kterým se nepřihlíží

Nepřihlíží se k návrhu, který:

  • pronajímatel učiní dříve nežli po uplynutí dvanácti měsíců, v nichž nájemné nebylo zvýšeno,

  • neobsahuje nově stanovenou výši nájemného,

  • nedokládá splnění dalších podmínek stanovených zákonem (viz dále).

Doložení podmínek pro zvýšení

Trochu problematické je, co komentované ustanovení myslí pojmem "nedokládá splnění podmínek podle tohoto ustanovení". Zřejmě bude třeba v návrhu uvést, kdy naposledy ke zvýšení došlo, o kolik se částka zvedala v posledních třech letech, jaká byla výše tehdy sjednaného nájemného a především bude nezbytné doložit dále uvedeným způsobem výši srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě. Bude tedy třeba doložit posudek znalce o výši obvyklého nájemného pro pronajímaný byt nebo doložit výši nájemného u nejméně třech srovnatelných bytů.

Definice srovnatelného nájemného

Pronajímatel může navrhnout nájemci zvýšení až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, kterým se myslí souhrnná veličina srovnatelných nájemných, přičemž srovnatelným nájemným je nájemné placené v současné době za srovnatelný byt v domě ve srovnatelném místě a v obdobných dalších podmínkách rozhodných pro výši ujednaného nájemného.

Způsoby zjištění srovnatelného nájemného

Ke zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě se pro konkrétní byt použijí následující způsoby:

  1. pořízení posudku znalce o výši obvyklého nájemného, která je pro konkrétní byt považována za srovnatelné nájemné obvyklé v daném místě,
  2. stanovení na základě prokazatelného doložení výše nejméně 3 srovnatelných nájemných.

Je-li k zajištění bytových potřeb nájemce pronajat jiný než obytný prostor, pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě se použije tyto metody přiměřeně.

Při posuzování srovnatelnosti nájemného musí existovat shoda alespoň v některých z variant charakteristik, a to v odpovídajícím množství charakteristik, které podstatně ovlivňují výši nájemného. Srovnatelnost nájemného je podmíněna shodou ve variantách charakteristik, a to

  1. srovnatelností nájemních vztahů v rozsahu práv a povinností a
  2. srovnatelností obytné hodnoty bytu.

Při zjišťování srovnatelnosti se nezohledňuje nájemné z bytů, které:

  1. jsou pronajaty jako byty služební,
  2. nejsou pronajaty jako obytné prostory, a to ani zčásti,
  3. jsou přenechány k přechodnému užívání nebo krátkodobému účelu,
  4. jsou družstevními byty užívanými členy družstva,
  5. jsou byty zvláštního určení,
  6. mají nájemné limitováno v souvislosti s podporou z veřejných prostředků.

Při zjišťování srovnatelnosti se nezohledňuje nájemné

  1. z obytných prostorů užívaných na základě smlouvy o ubytování,
  2. z bytů, ve kterých je výše nájemného ovlivněna zvláštní oblibou nájemce pronajímatelem.

Při zjišťování srovnatelnosti se nezohledňují charakteristiky, které souvisejí se subjektivním hodnocením nájemce pronajímatelem, především ve vztahu k jeho sociálnímu postavení.

Za srovnatelné nájemné nelze považovat nájemné ujednané jako paušální platba podle zákona, kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty.

Posuzování srovnatelnosti nájemních vztahů

Při posuzování srovnatelnosti nájemních vztahů je nezbytné srovnávat nájemné z nájmu o stejném rozsahu práv a povinností uvedených v příloze č. 1 nařízení. Zde bude rozhodující například délka nájmu, možnost podnájmu bytu, platba jistoty a její výše, ujednání o zvláštních právech a povinnostech, existence inflační doložky, interval placení nájemného a výpovědní doba.

Doložení srovnatelnosti obytné hodnoty

Pro doložení srovnatelnosti obytné hodnoty bytu musí být shodou zastoupena minimálně jedna varianta z každé skupiny charakteristik uvedených v příloze č. 2 nařízení. Zde se jedná zejména o druh stavby a druh bytu, velikost obytného prostoru, vybavení obytného prostoru, stav budovy a stav bytu a umístění bytu v místě.

Pokud se stanovuje obvyklé nájemné na základě prokazatelného doložení výše nejméně 3 srovnatelných nájemných, vyjádří se jako interval, a to:

  1. jako střední hodnota plus minus směrodatná odchylka z jednotlivých srovnatelných nájemných při jejich počtu větším než 30,
  2. jako interval z rozdělení jednotlivých srovnatelných nájemných bez krajních hodnot, to je vyloučením jedné šestiny hodnot na spodním a jedné šestiny hodnot na horním okraji rozdělení při jejich počtu 12 až 30, nebo
  3. jako interval vymezený nejnižší a nejvyšší z doložených hodnot srovnatelného nájemného při jejich počtu menším než 12.

Pokud je v daném místě hodnota všech srovnatelných nájemných stejná, je tato konkrétní hodnota hodnotou srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě.

Další postup po doručení návrhu na zvýšení nájemného

Poté, co dojde k doručení návrhu pronajímatele na zvýšení nájemného, mohou nastat následující varianty:

  1. nájemce bude souhlasit s návrhem na zvýšení nájemného – v takovém případě začne platit počínaje třetím kalendářním měsícem po dojití návrhu zvýšené nájemné, jak bylo navrženo. Nájemce musí souhlas vyjádřit výslovně, a to písemně do dvou měsíců od dojití návrhu.
  2. Pokud nájemce ve lhůtě dvou měsíců od dojití návrhu souhlas nevyjádří, má pronajímatel ve lhůtě dalších třech měsíců právo