Technické zhodnocení na najaté nemovité věciGarance

27.6.2017, , Zdroj: Verlag Dashöfer
Nepřístupný dokument, nutné přihlášení
Input:

Technické zhodnocení na najaté nemovité věci

27.6.2017, , Zdroj: Verlag Dashöfer

7.2.14
Technické zhodnocení na najaté nemovité věci

Ing. Ivan Macháček

Někdy se u najaté nemovité věci stává, že tato plně nevyhovuje potřebám nájemce a nájemce po dohodě s pronajímatelem provede na najatém majetku technické zhodnocení.

Podle § 28 odst. 3 ZDP technické zhodnocení pronajatého hmotného majetku nebo majetku pořizovaného na finanční leasing a jiný majetek uvedený v § 26 odst. 3 písm. c) ZDP, jsou-li hrazeny nájemcem (v případě nájmu) nebo uživatelem (v případě finančního leasingu), může na základě písemné smlouvy odpisovat nájemce nebo uživatel, pokud není vstupní cena u odpisovatele hmotného majetku zvýšena o tyto výdaje. Přitom nájemce nebo uživatel zatřídí technické zhodnocení do odpisové skupiny, ve které je zatříděn pronajatý majetek nebo majetek pořizovaný na finanční leasing, a odpisuje je rovnoměrným nebo zrychleným způsobem.

V případě provedení a financování technického zhodnocení nájemcem na najatém majetku vzniká vlastníkovi (pronajímateli) nepeněžní příjem. V § 23 odst. 6 ZDP se uvádí, že nepeněžním příjmem jsou u vlastníka (pronajímatele) výdaje (náklady) vynaložené nájemcem na dokončené technické zhodnocení na najatém majetku se souhlasem pronajímatele nad rámec smluveného nájemného a nehrazené vlastníkem (pronajímatelem). Zákon v tomto ustanovení specifikuje tři situace realizace technického zhodnocení na pronajatém nemovitém majetku se souhlasem pronajímatele hrazené nájemcem nad rámec nájemného, které jsou definovány v § 23 odst. 6 písm. a) body 1 až 3 ZDP.

Varianty provedení technického zhodnocení

Daňové řešení provedeného technického zhodnocení na pronajatém nemovitém majetku vychází ze způsobu, jakým je toto technické zhodnocení zajišťováno. Může dojít k následujícím situacím:

  • technické zhodnocení zajistí na svůj náklad pronajímatel,

  • technické zhodnocení zajistí nájemce bez souhlasu pronajímatele,

  • technické zhodnocení zajistí nájemce se souhlasem pronajímatele jako součást úhrady nájemného a je odpisováno pronajímatelem,

  • technické zhodnocení zajistí nájemce nad rámec nájemného se souhlasem pronajímatele a tyto výdaje nejsou hrazeny pronajímatelem, přičemž technické zhodnocení není odpisováno ani pronajímatelem, ani nájemcem,

  • technické zhodnocení zajistí nájemce nad rámec nájemného se souhlasem pronajímatele a tyto výdaje nejsou hrazeny pronajímatelem, přičemž technické zhodnocení odpisuje nájemce,

  • technické zhodnocení zajistí nájemce nad rámec nájemného se souhlasem pronajímatele a tyto výdaje nejsou hrazeny pronajímatelem, přičemž technické zhodnocení odpisuje pronajímatel.

Technické zhodnocení zajistí na svůj náklad pronajímatel

Pronajímatel provede a uhradí před zahájením nájmu majetku anebo v jeho průběhu potřebné technické zhodnocení majetku (technické zhodnocení může pronajímatel zajistit i podle potřeb nájemce).

Pokud je technické zhodnocení provedeno v prvním roce odpisování, hodnota technického zhodnocení zvýší vstupní cenu majetku u odpisovatele. Pokud provede pronajímatel technické zhodnocení v dalších letech odpisování majetku, hodnota technického zhodnocení se promítne podle způsobu odpisování buď do zvýšené vstupní ceny u rovnoměrného odpisování, nebo do zvýšené zůstatkové ceny u zrychleného odpisování. S provedeným technickým zhodnocením může souviset pravděpodobně i zvýšení výše nájemného nájemci.

Technické zhodnocení zajistí nájemce bez souhlasu pronajímatele

Pokud provede nájemce na najaté nemovité věci technické zhodnocení bez souhlasu pronajímatele, jsou u nájemce vynaložené výdaje (náklady) na technické zhodnocení daňově neuznatelné. Nájemce se v tomto případě vystavuje povinnosti stanovené v § 2220 odst. 2 NOZ. Zde se uvádí, že provede-li nájemce změnu věci bez souhlasu pronajímatele, uvede věc do původního stavu, jakmile o to pronajímatel požádá, nejpozději však při skončení nájmu věci. Neuvede-li nájemce na žádost pronajímatele věc do původního stavu, může pronajímatel nájem vypovědět bez výpovědní doby.

Technické zhodnocení zajistí nájemce jako součást úhrady nájemného a je odpisováno pronajímatelem

Nájemce provede na najatém majetku se souhlasem pronajímatele technické zhodnocení s tím, že vynaložené náklady na technické zhodnocení jsou započteny pronajímatelem na smluvní nájemné jako jeho nepeněžní plnění.

Nájemce, který vede účetnictví, zahrne provedené technické zhodnocení jako daňově uznatelné nájemné časově rozlišené do zdaňovacích období, ve kterých hradí nájemné formou provedeného technického zhodnocení.

Nájemce, který vede daňovou evidenci, zahrne celou výši výdajů za provedené technické zhodnocení jako daňově uznatelné nájemné ve zdaňovacím období, kdy vynaložil výdaje na technické zhodnocení.

Pronajímatel, který vede účetnictví, přijaté nájemné ve formě provedeného technického zhodnocení časově rozliší vždy na příslušné zdaňovací období.

Pronajímatel, který nevede účetnictví, zahrne nepeněžní příjem ve výši výdajů na technické zhodnocení provedené nájemcem do svých příjmů ke zdanění v tom zdaňovacím období, kdy nájemce technické zhodnocení uvedl do stavu způsobilého k používání.

Jedná se o případy:

  • pronajímatel uplatňuje výdaje k příjmům z nájmu podle § 7 odst. 2 písm. b) ZDP prokazatelným způsobem a vede daňovou evidenci,

  • pronajímatel uplatňuje paušální výdaje k příjmům z nájmu podle § 7 odst. 7 ZDP,

  • pronajímatel vede záznamy o příjmech a výdajích z nájmu podle § 9 odst. 6 ZDP,

  • pronajímatel vede záznamy o příjmech a výdaje zahrnuje procentem z příjmů podle § 9 odst. 5 ZDP.

Jako daňově uznatelný výdaj (náklad) zahrne pronajímatel, který vede účetnictví nebo vede daňovou evidenci, resp. vede záznamy o příjmech a výdajích, odpis ze zvýšené ceny najaté nemovité věci (vstupní resp. zůstatková cena zvýšená o cenu technického zhodnocení). Pronajímatel, který uplatňuje výdaje procentem z příjmů, nemůže odpis samostatně zahrnout, ale může uplatnit výdaje procentem z příjmu z nájmu zvýšeného o nepeněžní příjem ve výši výdajů na technické zhodnocení provedené nájemcem (to platí jak pro příjem z nájmu podle § 7, tak u příjmu podle § 9 ZDP).

Příklad
Příklad – lékař provede technické zhodnocení a hradí jím nájemné

Soukromý lékař provozuje svou ordinaci v najatých místnostech části bytového domu a v roce 2017 provede se souhlasem pronajímatele stavební úpravy najatých prostor v částce 42 000 Kč. Nájemce se dohodne s pronajímatelem, že vynaložené výdaje na technické zhodnocení započte pronajímatel jako dílčí úhradu na nájemném za IV. čtvrtletí 2017. Čtvrtletní nájemné činí 43 000 Kč. Lékař vede daňovou evidenci.

Daňově uznatelným výdajem nájemce bude jednak částka 42 000 Kč za provedené technické zhodnocení, kterým je hrazeno nájemné zčásti za IV. čtvrtletí 2017, a jednak zbývající zaplacená částka 1 000 Kč čtvrtletního nájemného.

U pronajímatele je zdanitelným příjmem částka 1 000 Kč zaplaceného nájemného a nepeněžní příjem ve výši 42 000 Kč za provedené technické zhodnocení nájemcem. O částku 42 000 Kč zvýší pronajímatel vstupní cenu nemovité věci při rovnoměrném odpisování nebo zůstatkovou cenu při zrychleném odpisování a pokračuje v daňovém odpisování nemovité věci.

Technické zhodnocení zajistí nájemce nad rámec nájemného a není odpisováno

Nájemce provede na najatém majetku se souhlasem pronajímatele technické zhodnocení nad rámec sjednaného nájemného, o hodnotu technického zhodnocení nezvýší vlastník (pronajímatel) vstupní cenu nemovité věci a technické zhodnocení není nájemcem v průběhu nájmu odpisováno. Pronajímatel neuhradí nájemci výdaje spojené s provedeným technickým zhodnocením na najatém majetku.

Nájemce nemůže uplatnit vynaložené výdaje (náklady) na technické zhodnocení do daňově uznatelných výdajů. Pouze když výdaje (náklady) na dokončenou nástavbu, přístavbu a stavební úpravy, rekonstrukci a modernizaci jednotlivého majetku nejsou technickým zhodnocením podle § 33 odst. 1 ZDP, tj. nepřevyšují u jednoho majetku v úhrnu ve zdaňovacím období částku 40 000 Kč, lze u nájemce tyto vynaložené výdaje zahrnout jako daňové výdaje.

Daňové řešení u pronajímatele vyplývá z § 23 odst. 6 písm. a) bod 1 ZDP. Ve zdaňovacím období, ve kterém dojde k ukončení nájmu, půjde u pronajímatele o nepeněžní plnění, jež se ocení zůstatkovou cenou, kterou by měl majetek k datu skončení nájmu, kdyby byl majetek odpisován rovnoměrným způsobem bez zvýšení odpisu v prvním roce odpisování, nebo se ocení znaleckým posudkem. Volba způsobu ocenění záleží na rozhodnutí pronajímatele. V roce ukončení nájmu zvýší odpisovatel podle § 29 odst. 6 písm. a) ZDP o částku nepeněžního příjmu vstupní cenu (zůstatkovou cenu) příslušného majetku a pokračuje v odpisování ze zvýšené vstupní ceny (u rovnoměrného odpisování) nebo ze zvýšené zůstatkové ceny (u zrychleného odpisování).

Příklad
Příklad – lékař provede technické zhodnocení, které není odpisováno

Lékař má od fyzické osoby najaté prostory v bytovém domě, ve kterých má zřízenu ordinaci. V roce 2015 se souhlasem pronajímatele provedl nájemce v najatých prostorách technické zhodnocení v částce 51 000 Kč. Pronajímatel neuhradil nájemci výdaje vynaložené na technické zhodnocení ani nezvýšil o hodnotu technického zhodnocení vstupní cenu majetku. Nájemce se nedohodne s pronajímatelem o možném odpisování technického zhodnocení nájemcem. V průběhu roku 2018 dojde ke zrušení nájemní smlouvy.

Nájemce nemůže uplatnit technické zhodnocení do daňových výdajů. Nepeněžním příjmem pronajímatele při ukončení nájmu je zůstatková cena, kterou by mělo technické zhodnocení při rovnoměrném odpisování. Technické zhodnocení zařadíme do stejné odpisové skupiny, ve které je zatříděn najatý nemovitý majetek, předpokládejme, že se jedná o 5. odpisovou skupinu. Při rovnoměrném odpisování činí odpisy a zůstatková cena:

Tabulka
Období Odpisy v Kč 
2015  51 000 x 1,4 : 100 = 714  
2016  51 000 x 3,4 : 100 = 1 734  
2017  51 000 x 3,4 : 100 = 1 734  
2018  0,5 x 51 000 x 3,4 : 100 = 867  

Nepeněžním příjmem pronajímatele je ve zdaňovacím období 2018 při ukončení nájmu zůstatková hodnota technického zhodnocení ve výši 45 951 Kč, pokud si pronajímatel nezvolí ocenění zůstatkové hodnoty technického zhodnocení pomocí znaleckého posudku.

Technické zhodnocení zajistí nájemce nad rámec nájemného a odpisuje je nájemce

V průběhu nájmu vynaloží nájemce nad rámec nájemného výdaje na dokončené technické zhodnocení. Pronajímatel neuhradí nájemci výdaje spojené s provedeným technickým zhodnocením na najatém majetku. Toto technické zhodnocení na základě písemné smlouvy v průběhu nájmu odpisuje podle § 28 odst. 3 ZDP nájemce.

Nájemce zatřídí technické zhodnocení do odpisové skupiny, ve které je zatříděn najatý majetek (u odpisovatele) a zvolí metodu buď rovnoměrného, nebo

 
 Nahoru