Input:

Rozhodování SVJ o instalaci wallboxů Garance

12.11.2022, , Zdroj: Verlag Dashöfer

4.9.5.2
Rozhodování SVJ o instalaci wallboxů

JUDr. Pavla Schödelbauerová

Před instalací tzv. wallboxu, tedy domácí dobíjecí stanice elektromobilu, ve společenství vlastníků je třeba posoudit, zda v daném případě půjde o změnu prohlášení vlastníka ve smyslu § 1169 NOZ, a v rámci této otázky posoudit, zda je k takové změně zapotřebí souhlasu všech vlastníků jednotek či zda postačí souhlas nadpoloviční většiny všech vlastníků. Zatím není k dispozici judikatura, která by tuto otázku postavila najisto.

Z tohoto důvodu se domnívám, že závěr pro posouzení v konkrétním případě, zda bude pro instalaci wallboxů nutná změna prohlášení vlastníka nebo zda postačí rozhodnutí shromáždění společenství vlastníků, bude záležet rovněž na konkrétní situaci v daném domě.

Změna prohlášení vlastníka bude nutná v níže uvedených případech. Ostatní situace postačí řešit rozhodnutím shromáždění vlastníků nebo výboru, resp. statutárního orgánu SVJ.

1. Změna účelu užívání společných prostor

a) Pokud by instalací wallboxu došlo ke změně účelu užívání společných prostor, byla by nutná změna prohlášení vlastníka podle § 1169 odst. 2 písm. a) (tzn. souhlas nadpoloviční většiny hlasů všech vlastníků jednotek bez nutnosti předchozího souhlasu dotčených vlastníků). K tomu je možné poukázat například na rozhodnutí Vrchního soudu v Olomouci týkající se přeměny sušárny na kotelnu, sp. zn. 5 Cmo 123/2019 (zde soud sice dovodil potřebu změny prohlášení vlastníka se souhlasem všech vlastníků jednotek, ale jednalo se úpravu před novelou č. 163/2020 Sb., podle dnes účinné úpravy by souhlas všech vlastníků jednotek nutný nebyl).

Lze však předpokládat, že instalací wallboxů zřejmě ke změně účelu užívání společných prostor docházet nebude (pokud budou instalovány například v garážích, účel užívání těchto prostor se nezmění).

V takovém případě bude rozhodovat shromáždění nadpoloviční většinou hlasů, pokud stanovy nestanoví jiné kvorum a pokud půjde o nadlimitní částku podle NV 366/2013 Sb., nebo stanov.

Výbor (statutární orgán) bude rozhodovat ve smyslu NV 366/2013 Sb. (rozhodující jsou náklady), pokud se náklad na instalaci wallboxů vejde do podlimitní částky stanovené výše uvedeným NV, nebo stanovami.

b) Vyhrazení wallboxu instalovaného ve společných prostorách do užívání vlastníka/ů (nebo případně změna účelu užívání společného prostoru, který již je ve výlučném užívání vlastníka/ů)

V takovém případě by byla rovněž vyžadována změna prohlášení vlastníka, tentokrát však podle § 1169 odst. 1 NOZ, se změnou by museli souhlasit všichni dotčení vlastníci (tedy zejména ti, kteří mají nebo na základě změny prohlášení budou mít daný prostor ve výlučném užívání). Společenství vlastníků (jako právnická osoba založená za účelem správy domu a pozemku) nemůže ingerovat do práv vlastníka jednotky; nesvědčí mu tedy ani právo rozhodovat o dispozicích s právy vlastníka jednotky na společných částech, jež mu byly svěřeny do výlučného užívání (viz rozsudek NS 26 Cdo 3553/2017). Obdobně nemůže SVJ rozhodnout ani o přenechání společné části do výlučného užívání jednomu ze spoluvlastníků, obsahuje-li prohlášení vlastníka určení a popis společných částí, a to i s uvedením, které jsou určeny k výlučnému užívání vlastníku určité jednotky. V takovém případě je třeba provést změnu prohlášení vlastníka (viz například rozsudek NS 26 Cdo 1301/2019-116).

c) Podrobnost prohlášení vlastníka (obsažení fakultativních náležitostí)

Pokud by prohlášení vlastníka obsahovala například pravidla pro užívání společných prostor, která by musela být v důsledku instalace wallboxu ve společných prostorách změněna, byla by nutná změna prohlášení vlastníka podle § 1169 odst. 2 písm. c) NOZ (tzn. se souhlasem většiny hlasů všech vlastníků jednotek). Také jestliže by v prohlášení byly společné prostory jinak podrobněji popsány a instalací wallboxu by se tento popis stal neodpovídajícím, mělo by být přistoupeno ke změně prohlášení.

d) Změna výše příspěvků

Pokud by v důsledku instalace wallboxů a jejich vyhrazení do užívání pouze některých vlastníků došlo ke změně výše poměru členského příspěvku do fondu oprav, muselo by být změněno prohlášení vlastníka (§ 1180 odst. 1 ve spojení s § 1169 odst. 1).

2. Rozhodující bude míra zásahu do společných prostor domu

Ne každá změna společných částí domu bude vyžadovat změnu prohlášení, bude záležet, o jak rozsáhlé úpravy se bude jednat. Pokud by instalace výrazně zasahovala do prostor domu takovým způsobem, že by se například zřizovala nová místnost nebo by došlo k rozdělení stávajícího prostoru ve společném užívání na dva apod., byla by zřejmě rovněž nutná změna prohlášení vlastníka podle § 1169 odst. 1 (tzn. se souhlasem dotčených vlastníků).

Na tomto místě je vhodné podotknout, že judikatura není v tomto ohledu jednotná, ba je dokonce přímo rozporná. Nejvyšší soud ve svém rozhodnutí týkajícím se instalace výtahu v domě (sp zn. 26 Cdo 3923/2020) dovodil, že pro výstavbu výtahu není třeba souhlasu všech vlastníků. Opačný názor zastává vrchní soud ve svém rozhodnutí sp. zn. 5 Cmo 88/2021-268, kde říká, že výstavbou výtahu jsou dotčeni všichni vlastníci, a proto s ní také musejí všichni souhlasit. Co se však týká zhotovení výtahu v již existujících šachtách a provedení bezbariérové úpravy vchodu, dovodil Vrchní soud v Olomouci ve svém rozhodnutí sp. zn. 8 Cmo 33/2021-204, že stačí změna prohlášení vlastníka podle § 1169 odst. 2, tedy schválená většinou všech vlastníků bez nutnosti předchozího souhlasu dotčených