Převod a přechod nemovitého majetku obceArchiv

3.3.2017, , Zdroj: Verlag Dashöfer
Nepřístupný dokument, nutné přihlášení
Input:

Převod a přechod nemovitého majetku obce

3.3.2017, , Zdroj: Verlag Dashöfer

4.7 Převod a přechod nemovitého majetku obce

Mgr. Jan Břeň

Převod a přechod nemovitých věcí z majetku obce se podle platné právní úpravy zpravidla neobejde bez kladného rozhodnutí (souhlasu) zastupitelstva obce. Převod či přechod věci lze souhrnně označit také jako zcizení věci.

Zcizení (lat. alienatio) obecně označuje zánik subjektivního práva. Opakem zcizení je nabytí. Při zcizení tedy přechází právo ze zcizitele na nabyvatele. Příkladem zcizení je např. zcizení věci. Zcizením není akt, jímž nedochází ke změně vlastníka, například vypůjčení či nájem.

Zcizení věci, jakožto pojem občanskoprávní, tedy znamená (legální) pozbytí (zánik) vlastnického práva k věci. Formy zcizení věci jsou smluvní (např. prodej, darování, směna) a „mocenské” [rozhodnutím orgánu veřejné moci na základě zákona (např. vyvlastnění) či přímo ze zákona (např. znárodnění)].

Pro doplnění lze upozornit na skutečnost, že se v praxi často nesprávně používá pojem zcizení pro krádež, ačkoliv správně by se měl v případě krádeže používat jiný pojem, a to odcizení (krádeží se nemění vlastník věci, ale pouze její držitel).

Zatímco při převodu dochází k nabytí vlastnického práva na základě projevu vůle (např. smlouvou kupní, darovací), v případě přechodu dochází k nabytí vlastnického práva na základě jiných právních skutečností (např. na základě zákona či rozhodnutím orgánu veřejné moci). Společné pro převod a přechod věci je vždy nutná existence vlastnického práva k této věci u předchozího vlastníka. Převod a přechod vlastnického práva tak patří mezi tzv. odvozené (neboli derivativní) způsoby nabývání vlastnického práva.

Převod nemovitých věcí

Podle § 85 písm. a) zákona č. 128/2000 Sb., o obcích (obecní zřízení), ve znění pozdějších předpisů (dále jen „obecní zřízení”) je zastupitelstvu obce vyhrazeno rozhodování o těchto právních jednáních (majetkové povahy)

  • nabytí a převod nemovitých věcí,

  • vydání nemovitostí podle zvláštních zákonů,

  • převodu bytů z majetku obce,

  • převodu nebytových prostorů z majetku obce.

Převodů nemovitých věcí obce se týká rovněž – z pohledu vyhrazené pravomoci zastupitelstva obce – ustanovení OZř v § 85 písm. m), a to konkrétně v případě jedné nehmotné nemovité věci:

  • nabytí a převod práva stavby a smluvní zřízení práva stavby k pozemku ve vlastnictví obce.

Přechod nemovitých věcí

Ustanovení § 85 písm. n) OZř svěřuje do vyhrazené pravomoci zastupitelstva obce rozhodování o dvou následujících majetkoprávních jednáních:

  • zpeněžení hmotné nemovité věci ve vlastnictví obce nebo práva stavby ve veřejné dražbě (viz zákon č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, ve znění pozdějších předpisů) a

  • nabytí hmotné nemovité věci nebo práva stavby obcí v dražbě, ve veřejné soutěži o nejvhodnější nabídku (viz § 1772 až 1779 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník; dále také jen „NOZ” nebo „nový občanský zákoník”) nebo jiným obdobným způsobem.

Při veřejné dražbě dochází nikoliv k převodu, ale k přechodu vlastnického (nebo jiného práva) k předmětu dražby na základě právní skutečnosti – udělení příklepu (licitátorem).

Vyhrazená pravomoc zastupitelstva obce

Nabytí a převod nemovitých věcí je ve smyslu § 85 písm. a) a m) OZř vyhrazenou pravomocí zastupitelstva obce. V případě přechodu nemovitých věcí však může zastupitelstvo obce svoji – jinak obecně vyhrazenou – pravomoc rozhodovat o zpeněžení či nabytí majetku ve veřejné dražbě (veřejné soutěži), tedy včetně stanovení maximální částky, v souladu s § 85 písm. n) OZř svěřit radě obce, případně starostovi obce. Není zároveň vyloučeno, že zastupitelstvo obce svěří rozhodovací oprávnění jen zčásti (tj. může rozhodnout pouze o účasti obce v dražbě a radě obce nebo starostovi svěřit rozhodnutí o maximální částce, do které bude příslušný zástupce obce oprávněn v dražbě licitovat).

Podle § 41 odst. 2 OZř jsou právní jednání, která vyžadují schválení zastupitelstva obce (popřípadě rady obce), bez tohoto schválení neplatná.

Podle § 41 odst. 3 OZř k neplatnosti právního jednání z důvodů stanovených v § 41 odst. 2 OZř (tj. právních jednání, která vyžadují schválení zastupitelstva obce, popřípadě rady obce), přihlédne soud i bez návrhu.

Pokud by o nabytí či převodu nemovitých věcí rozhodl někdo jiný než zastupitelstvo obce (např. starosta) – nejde-li pochopitelně o případné svěření příslušné pravomoci radě obce, případně starostovi obce podle § 85 písm. n) OZř – může to mít pro něj i trestněprávní následky, jak vyplývá z usnesení Nejvyššího soudu ze dne 20. února 2013, sp. zn. 5 Tdo 1452/2012-52: „Rozhodnutí starosty obce o majetkových dispozicích, které učinil bez vědomí a souhlasu zastupitelstva, může založit jeho trestní odpovědnost za trestný čin zneužití pravomoci úřední osoby podle § 329 TZ. K tomu, aby starosta mohl učinit za obec právní úkon uvedený v § 85 zákona č. 128/2000 Sb., o obcích, ve znění pozdějších předpisů, se totiž vyžaduje souhlas zastupitelstva obce (§ 41 odst. 2 citovaného zákona). Přitom zmíněná vědomost jednotlivých členů zastupitelstva musí vyplývat ze znalosti konkrétních podkladů, a nikoli jen z neformálních informací, které jim poskytl starosta nebo jiná osoba.”

K otázce náležitosti usnesení zastupitelstva obce při schvalování právních úkonů (nyní právních jednání) obce lze odkázat na usnesení Nejvyššího soudu ze dne 30. září 2009, sp. zn. 9 Cdo 4937/2008, podle něhož „Ačkoli příslušný orgán obce neschvaluje v usnesení konkrétní znění právního úkonu, je potřeba, aby z usnesení zastupitelstva obce, jímž je vytvářena vůle obce posléze projevovaná starostou, bylo zřejmé, jaký úkon a jakého obsahu obec učiní.”.

Výjimka z vyhrazené pravomoci zastupitelstva obce

V případě nakládání s hmotným nemovitým majetkem je v § 85 písm. a) OZř stanovena výjimka z vyhrazené pravomoci zastupitelstva obce, a to v případě inženýrských sítí a pozemních komunikací (viz zákon č. 13/1997 Sb., o pozemních komunikacích, ve znění pozdějších předpisů). Nabytí a převod inženýrských sítí a pozemních komunikací tedy nespadá do kategorie vyhrazené pravomoci zastupitelstva obce a v tomto případě tak postačí rozhodnutí rady obce podle § 102 odst. 3 OZř.

Pozemní komunikace mohou mít povahu samostatné nemovité věci ve smyslu § 498 odst. 1 NOZ ve spojení se zákonem o pozemních komunikacích (např. stavby místních komunikací), nebo samostatnou povahu mít nebudou a půjde pouze o zpracování povrchu pozemku. Uvedené obdobně platí i v případě inženýrských sítí pod povrchem pozemku.

Každopádně však pro účely § 85 písm. a) OZř není rozhodující skutečnost, zda inženýrské sítě či pozemní komunikace jsou či nejsou samostatnými nemovitými věcmi. V obou uvedených případech není při jejich nabývání do vlastnictví obce nutný souhlas zastupitelstva obce, což žádoucím způsobem usnadňuje rozhodovací procesy při výstavbě inženýrských sítí či pozemních komunikací na pozemcích obcí.

Neplatné právní jednání

Jak vyplývá z výše citovaného § 41 odst. 2 OZř, případné schválení nabytí či převodu, popř. přechodu nemovitých věcí bez souhlasu zastupitelstva obce vyvolává ze zákona neplatnost takovéhoto právního jednání. K otázce neplatných právních jednání je užitečné si uvědomit odlišné pojímání neplatnosti právních jednání v NOZ ve srovnání s předchozím občanským zákoníkem (zákon č. 40/1964 Sb.).

Zákon č. 40/1964 Sb. upravoval dva druhy neplatnosti právního úkonu (tj. podle NOZ právního jednání), a to neplatnost absolutní a neplatnost relativní. Absolutní neplatnost znamená, že právní úkon byl neplatný ze zákona, aniž se neplatnosti musel ten, koho se právní úkon týkal, dovolat (soud proto přihlížel k absolutní neplatnosti z moci úřední). Důvodem neplatnosti bylo zejména, že právní úkon svým obsahem nebo účelem odporoval zákonu nebo jej obcházel anebo se příčil dobrým mravům (viz § 39 zákona č. 40/1964 Sb.). Dále mohl být právní úkon neplatný relativně, tedy byl platný až do doby, než se neplatnosti dovolala osoba tímto právním úkonem dotčená. Zákon č. 40/1964 Sb. obecně vycházel z toho, že případy relativní neplatnosti byly výjimkou a zákon je upravoval taxativně v § 40a (úplným, vyčerpávajícím způsobem). Pokud tedy zákon nestanovil, že právní úkon je neplatný relativně, šlo o neplatnost absolutní.

Naproti tomu NOZ stanoví jako převažující princip neplatnosti právního jednání neplatnost relativní (absolutní neplatnost právního jednání je tedy výjimkou; srov. rovněž princip uvedený § 574 NOZ: „Na právní jednání je třeba spíše hledět jako na platné než jako na neplatné.”). Podle § 588 NOZ soud přihlédne i bez návrhu k neplatnosti právního jednání, které se zjevně příčí dobrým mravům, anebo které odporuje zákonu a zjevně narušuje veřejný pořádek (druhý uvedený důvod absolutní neplatnosti právního jednání je kumulativní, tj. musí být jednáním současně odporujícím jak zákonu, tak i zjevně veřejnému pořádku).

Forma právního jednání

Úprava formy právního jednání je obsažena v § 559 až § 564 NOZ, přičemž následky nedodržení formy právního jednání v § 582 NOZ (podle odstavce 1 citovaného ustanovení „Není-li právní jednání učiněno ve formě ujednané stranami nebo stanovené zákonem, je neplatné, ledaže strany vadu dodatečně zhojí.”). Ustanovení § 559 NOZ umožňuje každému subjektu zvolit si formu právního jednání, pokud není konkrétní forma právního jednání vyžadována zákonem nebo dohodou stran právního jednání. Podle § 560 NOZpísemnou formu vyžaduje právní jednání, kterým se zřizuje nebo převádí věcné právo k nemovité věci, jakož i právní jednání, kterým se takové právo mění nebo ruší.

Nové pojetí nemovité věci

Nový občanský zákoník zcela nově pojímá nemovitou věc, a to šířeji ve srovnání s předchozím občanským zákoníkem (zákon č. 40/1964 Sb.). Konkrétně podle § 498 odst. 1 NOZ jsou nemovitými věcmi

  • pozemky,

  • podzemní stavby se samostatným účelovým určením (např. metro, samostatné vinné sklepy),

  • věcná práva (k pozemkům a podzemním stavbám se samostatným účelovým určením),

  • práva, která za nemovité věci prohlásí zákon,

  • věc, která není součástí pozemku, a nelze-li ji současně přenést z místa na místo bez porušení její podstaty, pokud tak stanoví jiný právní předpis.

Nový občanský zákoník, jak již bylo uvedeno, rozšiřuje obsah pojmu nemovité věci, když jimi rozumí nejen věci hmotné, ale též (mj.) i věcná práva ke hmotným nemovitým věcem (např. právo stavby, věcná břemena apod.).

V souvislosti s novým pojetím nemovité věci je užitečné připomenout velmi významnou změnu, kterou přinesl NOZ v oblasti majetkových práv, spočívající v návratu k jedné ze základních zásad římského práva, a to zásady superficies solo cedit (povrch ustupuje půdě), která je zakotvena v § 506 odst. 1, podle něhož platí, že součástí pozemku je prostor nad povrchem i pod povrchem, stavby zřízené na pozemku a jiná zařízení (dále jen „stavba”) s výjimkou staveb dočasných, včetně toho, co je zapuštěno v pozemku nebo upevněno ve zdech.

Z výše uvedeného ustanovení tedy vyplývá, že vlastník pozemku je zároveň vlastníkem stavby (s výjimkou stavby dočasné) zřízené na tomto pozemku. Od 1. ledna 2014 v situacích, kdy vlastník pozemku a stavby na ní stojící byla jedna a tatáž osoba, splynuly pozemek a stavba v jednu nemovitou věc (stavba se tedy stala součástí pozemku – viz § 3054 NOZ). V opačném případě, kdy vlastník stavby byl odlišný od vlastníka pozemku, vznikla ze zákona vzájemná předkupní práva; tj. vlastník pozemku má předkupní právo ke stavbě a vlastník stavby má předkupní právo k pozemku (§ 3056 odst. 1 NOZ). Cílem tohoto ustanovení je dosáhnout v budoucnu žádoucího stavu, tj. aby pozemky se stavbami tvořily jednu nemovitou věc s jediným vlastnickým režimem.

Zveřejnění záměru

Dříve, než zastupitelstvo obce může přistoupit k hlasování o převodu nemovité věci, musí být zveřejněn tzv. záměr o příslušné disposici s touto nemovitou věcí.

Podle § 39 odst. 1 OZř platí, že záměr obce hmotnou nemovitou věc nebo právo stavby

  • prodat (§ 2079 až § 2183 NOZ),

  • směnit (§ 2184 až § 2188 NOZ),

  • darovat (§ 2055 až § 2078 NOZ),

  • pronajmout (§ 2201 až § 2331 NOZ),

  • propachtovat (§ 2332 až § 2357 NOZ),

  • vypůjčit (§ 2193 až § 2200 NOZ),

  • přenechat jako výprosu (§ 2189 až § 2192 NOZ), anebo

  • záměr obce smluvně zřídit právo stavby k pozemku ve vlastnictví obce (§ 1240 až § 1256 NOZ),

obec zveřejní po dobu nejméně 15 dnů před rozhodnutím v příslušném orgánu obce vyvěšením na úřední desce obecního úřadu, aby se k němu mohli zájemci vyjádřit a předložit své nabídky. Záměr může obec též zveřejnit způsobem v místě obvyklým (např. v místním zpravodaji, obecním rozhlase; není to však povinnost obce, ale pouze možnost). Pokud obec záměr nezveřejní (tj. na úřední desce obecního úřadu po dobu nejméně 15 dnů před rozhodnutím zastupitelstva obce v případě převodu věci nemovité), je právní jednání neplatné. Nemovitost se v záměru označí údaji podle zvláštního zákona platného ke dni zveřejnění záměru [viz § 8 zákona č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon)].

Uvedená zveřejňovací povinnost se tedy primárně vztahuje na hmotné nemovité věci, přičemž z nehmotných nemovitých věcí se povinnost zveřejňovat záměr týká pouze práva stavby jakožto specifického věcného práva, a to i na případy smluvního zřízení práva stavby k tíži obecního pozemku, neboť se svou závažností blíží prodeji obecního pozemku, a proto zákonodárce dovodil, že je potřebné zveřejňovat záměr i v tomto případě. V této souvislosti je vhodné doplnit, že povinnost zveřejnit záměr se netýká např. služebností (věcných břemen).

Ustanovení § 39 odst. 3 OZř upravuje výjimky z povinnosti zveřejňovat záměr. V tomto ustanovení uvedené výjimky se však nijak netýkají převodu obecních nemovitých věcí. V případě jakéhokoliv převodu obecní nemovitosti (bez ohledu na to, zda se jedná o prodej, darování či směnu) tak musí být záměr zveřejněn vždy.

K otázce zveřejnění záměru a neúspěšného účastníka nabídkového řízení o prodeji obecního majetku lze zmínit rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 23. října 2007, sp. zn. 30 Cdo 3087/2006, podle kterého Neúspěšný účastník nabídkového řízení, kterému bylo podle žalobních tvrzení znemožněno účastnit se nabídkového řízení o prodeji obecního majetku, pro tvrzené porušení povinností orgány

 
 Nahoru