Předkupní právoGarance

3.11.2017, , Zdroj: Verlag Dashöfer
Nepřístupný dokument, nutné přihlášení
Input:

Předkupní právo

3.11.2017, , Zdroj: Verlag Dashöfer

3.3.2
Předkupní právo

Mgr. Jindřich Šimberský, Mgr. Jan Svoboda

Právní úprava

Právní úpravu předkupního práva nalezneme především v ust. § 1124 a § 1125 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen NOZ), a dále v ust. § 2140 - § 2149 NOZ jako tzv. „vedlejší ujednání při kupní smlouvě”. Podstatou předkupního práva je povinnost vlastníka věci (dlužníka) nabídnout věc ke koupi předkupníkovi, pokud by ji chtěl prodat třetí osobě (koupěchtivému). Smluvní strany si však mohou sjednat předkupní právo i pro případ, že vlastník věci bude chtít věc někomu darovat či ji směnit. Předkupní právo lze zřídit jak k věci movité, tak k věci nemovité, stejně tak k věci hmotné či nehmotné, k věci hromadné i ke spoluvlastnickému podílu.

Pozor!

Ujednání o zřízení předkupního práva bývá v praxi nejčastěji součástí kupní smlouvy, v níž si prodávající coby předkupník s kupujícím ujedná předkupní právo pro případ, že kupující bude chtít věc v budoucnu prodat. Předkupní právo lze však dle ust. § 2140 odst. 2 NOZ sjednat i v jiné souvislosti než s kupní smlouvou. Předkupní právo si tak velice často sjednává nájemce coby předkupník ve smlouvě o nájmu bytu, nebo ve smlouvě o nájmu prostoru sloužícímu k podnikání. Předkupní právo lze samozřejmě sjednat i ve zcela samostatné smlouvě o zřízení předkupního práva, aniž by bylo součástí jiné smlouvy.

Stav v období od 1. 1. 2014 do 31. 12. 2017 - zrušení zákonného předkupního práva spoluvlastníků společné věci

V období od 1. 1. 2014 do 31. 12. 2017 NOZ, až na výjimky uvedené níže, zákonné předkupní právo spoluvlastníků ke společné věci neupravoval. To byla nejzásadnější změna oproti právní úpravě obsažené v občanském zákoníku č. 40/1964 Sb. (dále jen ObčZ) zrušeném ke dni 31. 12. 2013. Podle přechodného ust. § 3062 NOZ zákonné předkupní právo spoluvlastníků, vzniklé dle § 140 ObčZ zrušeného ke dni 31. 12. 2013, zaniklo uplynutím jednoho roku ode dne nabytí účinnosti NOZ, tj. ke dni 1. 1. 2015 (to ovšem neplatí v případě spoluvlastnictví zemědělského nebo rodinného závodu). Po 1. 1. 2015 tak spoluvlastníci věci (a to jak věci movité, tak věci nemovité), až na výjimky uvedené níže, měli předkupní právo ke spoluvlastnickým podílům ostatních spoluvlastníků společné věci pouze v případě, že si jej mezi sebou zřídili smluvně, nikoliv automaticky ze zákona. S účinností od 1. 1. 2018 však začne platit novela NOZ, která do něj opět vrací zákonné předkupní právo spoluvlastníků nemovité věci.

Pozor!

Pokud tedy spoluvlastník rodinného domu chtěl svůj spoluvlastnický podíl na rodinném domu prodat, nebyl v období od 1. 1. 2015 do 31. 12. 2017 povinen nabídnout jej ke koupi ostatním spoluvlastníkům, ledaže mezi spoluvlastníky byla uzavřena smlouva o zřízení předkupního práva.

Stav od 1. 1. 2018 - návrat zákonného předkupního práva do občanského zákoníku

S účinností od 1. 1. 2018 nabude účinnosti novela § 1124 a § 1125 NOZ, provedená zákonem č. 460/2016 Sb. (dále jen „novela NOZ), na základě které se do českého právního řádu vrací zákonné předkupní právo spoluvlastníků nemovité věci, a to jak k nemovitosti zapsané v katastru nemovitostí, tak k nemovitosti, která se do katastru nezapisuje. Od 1. 1. 2018 tedy bude platit, že pokud spoluvlastník nemovité věci bude převádět svůj spoluvlastnický podíl, ostatní spoluvlastníci dané nemovité věci mají k převáděnému podílu předkupní právo. To ale neplatí, pokud se bude jednat o převod osobě blízké. Osobou blízkou se dle § 22 odst. 1 NOZ rozumí příbuzný v řadě přímé, sourozenec a manžel nebo partner podle zákona o registrovaném partnerství, jakož i jiné osoby v poměru rodinném nebo obdobném, pokud by újmu, kterou utrpěla jedna z nich, druhá důvodně pociťovala jako újmu vlastní. Dále se má též za to, že osobami blízkými jsou i osoby sešvagřené nebo osoby, které spolu trvale žijí.

Pozor!

Pokud se spoluvlastníci nemovité věci na výkonu předkupního práva nedohodnou, platí, že mají právo spoluvlastnický podíl vykoupit podle poměru velikosti svých dosavadních podílů.

Příklad

Příklad č. 1: Pan Svoboda, pan Novák, paní Dlouhá a pan Dvořák jsou spoluvlastníci bytového domu. Spoluvlastnický podíl pana Svobody činí id. 1/8, spoluvlastnický podíl pana Nováka činí též id. 1/8, spoluvlastnický podíl paní Dlouhé činí id. 1/4 a spoluvlastnický podíl pana Dvořáka id. 1/2. Paní Dlouhá se v lednu roku 2018 rozhodla svůj spoluvlastnický podíl o velikosti id. 1/4 prodat, a jelikož ostatní spoluvlastníci od 1. 1. 2018 mají ke spoluvlastnickému podílu předkupní právo, nabídla jej tedy k odkupu ostatním spoluvlastníkům. Ostatní spoluvlastníci nabídku paní Dlouhé na odkup jejího spoluvlastnického podílu přijali, ale již se nedohodli na tom, jak velkou část jejího spoluvlastnického podílu každý z nich odkoupí. V takovém případě má každý z nich právo odkoupit část podílu paní Dlouhé určenou podle vzájemného poměru velikosti jejich dosavadních podílů. Poměr velikosti podílu pana Svobody, pana Nováka a pana Dvořáka tedy bude 1 : 1 : 4 (pan Svoboda a pan Novák mají stejné podíly a pan Dvořák má podíl 4x větší, než je podíl pana Svobody a pana Nováka). Matematickým výpočtem pak lze určit, že pan Svoboda i pan Novák každý odkoupí od paní Dlouhé podíl na nemovité věci o velikosti id. 1/24 a pan Dvořák od paní Dlouhé odkoupí podíl o velikosti id. 1/6. Po nabytí těchto podílů tak pan Svoboda i pan Novák bude každý vlastnit podíl na nemovité věci celkem o velikosti id. 1/6 a pan Dvořák bude vlastnit podíl na nemovité věci celkem o velikosti id. 2/3.

Pozor!

Zákonné předkupní právo zakotvené v NOZ s účinností od 1. 1. 2018 se nevztahuje na převody podílů u věci movité. Pakliže spoluvlastníci movité věci budou chtít mít předkupní právo ke spoluvlastnickým podílům ostatních spoluvlastníků, budou si jej moci mezi sebou sjednat smluvně.

Pozor!

Výše uvedená pravidla výkonu předkupního práva se použijí i v případě, pokud některý ze spoluvlastníků nemovité věci bude převádět svůj podíl bezúplatně (tj. nejčastěji darováním). V takovém případě mají ostatní spoluvlastníci nemovité věci právo vykoupit převáděný spoluvlastnický podíl za cenu obvyklou.

Vzdání se zákonného předkupního práva

S účinnosti od 1. 1. 2018 se bude moci spoluvlastník nemovité věci svého předkupního práva vzdát. Takové vzdání se předkupního práva bude mít účinky i pro právní nástupce daného spoluvlastníka, tedy pro všechny následné vlastníky podílu toho spoluvlastníka, který se předkupního práva vzdal. Pokud se bude jednat o nemovitou věc zapsanou v katastru nemovitostí, vzdání se předkupního práva se do něj k příslušné nemovitosti zapíše. Zákon výslovně neříká, jakou formou musí být vzdání se předkupního práva provedeno. Jelikož však na jeho základě de facto dochází ke zrušení věcného předkupního práva k nemovité věci, musí být v souladu s § 560 NOZ učiněno v písemné formě.

Vznik předkupního práva

Vedle případů, kdy předkupní právo vzniká přímo ze zákona, je v praxi nejčastějším důvodem vzniku předkupního práva smlouva o zřízení předkupního práva uzavřená mezi vlastníkem věci (dlužníkem) a osobou, jež má zájem věc v budoucnu nabýt (předkupníkem). Smlouva o zřízení předkupního práva k nemovité věci musí být uzavřena v písemné formě pouze v případě, zřizuje-li se předkupní právo jako právo věcné, zapisované do katastru nemovitostí. V ostatních případech není zákonem písemná forma smlouvy vyžadována, avšak z důvodu právní jistoty a ochrany obou smluvních stran ji lze vždy doporučit.

Přímo ze zákona vzniká předkupní právo např. nájemci bytu v případě jeho prvního převodu, členovi rodiny při zcizení rodinného závodu nebo věci, která má dle své povahy a dosavadního určení rodinnému závodu trvale sloužit, a samozřejmě od 1. 1. 2018 i spoluvlastníku nemovité věci, aj. – k dalším případům zákonného předkupního práva blíže v textu níže. Předkupní právo může též vzniknout i na základě soudního rozhodnutí či ze závěti.

Předkupní právo jako právo závazkové a jako právo věcné

Předkupní právo k nemovitosti evidované v katastru nemovitostí může být smlouvou zřízeno též jako právo věcné povahy. To znamená, že takové předkupní právo je u předmětné nemovitosti zapsané v katastru nemovitostí, což má především ten důsledek, že předkupní právo s převodem či přechodem vlastnictví dané nemovitosti nezaniká. Stejný důsledek má samozřejmě od 1. 1. 2018 i zákonné předkupní právo spoluvlastníků nemovité věci. Závazek nabídnout nemovitost k odkupu předkupníkovi tak přechází na právního nástupce (dědice, kupujícího) vlastníka nemovitosti.

Má-li být předkupní právo zřízeno smluvně jako právo věcné, vyžaduje se k nabytí jeho účinnosti zápis tohoto práva do příslušného katastru nemovitostí. V ostatních případech, tj. zřizuje-li se předkupní právo pouze jako právo závazkové povahy, vzniká již účinností samotné smlouvy o zřízení předkupního práva. Předkupní právo zřízené jako právo věcné je mnohem silnějším instrumentem než předkupní právo zřízené jako právo závazkové, neboť představuje pro předkupníka větší jistotu, stejně tak ale usnadní situaci potencionálním zájemcům o nemovitost, neboť lustrací listu vlastnictví se o existenci předkupního práva ihned dozví a mohou si ověřit, zda byl závazek nabídnout nemovitost ke koupi předkupníkovi řádně splněn.

Pluralita předkupníků

Pokud je předkupní právo smluvně zřízeno několika osobám společně, pak tyto osoby mohou dle ust. § 2141 NOZ předkupní právo uplatnit jen v celku, tj. opět společně. Lhůta na zaplacení věci počíná běžet od doručení nabídky poslednímu z předkupníků. Zanikne-li předkupní právo některému z předkupníků, nebo neuplatní-li je, mohou zbývající předkupníci předkupní právo uplatnit opět v celku. Ustanovení § 2141 NOZ tedy v tomto případě chrání vlastníka věci tím, že brání nechtěnému vzniku různých spoluvlastnických podílů na věci.

Pakliže je však k jedné věci sjednáno několik předkupních práv pro více osob (tedy několik předkupních práv na základě na sobě nezávislých smluv o zřízení předkupního práva), ustanovení § 2141 NOZ se nepoužije.

Příklad

Příklad č. 2: Pan Kulhánek se rozhodl, že ke svému rodinnému domu zřídí společné předkupní právo ve prospěch svých tří synovců, Jana, Petra a Pavla. Nyní pan Kulhánek chystá svůj dům prodat koupěchtivému za kupní cenu 4.800.000,- Kč. V souladu s ujednaným předkupním právem pan Kulhánek nabídne svůj dům k odkupu svým synovcům. Pavel nabídku předkupního práva odmítl. Jan s Petrem nabídku předkupního práva přijali, avšak s tím, že nechtějí odkoupit celý dům, ale pouze spoluvlastnický podíl na domu o velikosti dvě třetiny, a to za dvě třetiny kupní ceny. Pan Kulhánek však s takovými požadavky svých synovců nesouhlasí, a jelikož chce dům prodat celý, tak svým synovcům sdělí, že buď předkupní právo uplatní v souladu s § 2141 NOZ k celému domu, nebo jej prodá třetí osobě – koupěchtivému. Jelikož Jan s Petrem nemají tolik finančních prostředků, aby mohli odkoupit celý dům za plnou výši kupní ceny, nabídku předkupního práva nevyužili.

Zákonné předkupní právo nájemce k jednotce

Dle ust. § 1187 NOZ platí, že pokud jednotka vznikla rozdělením práva k domu nebo pozemku na vlastnické právo k jednotkám, má nájemce bytu předkupní právo k jednotce při jejím prvním převodu. Toto pravidlo se však použije pouze v případě, že nájemcem je fyzická osoba.

Příklad

Příklad č. 3: Pan Svoboda je vlastníkem bytové jednotky, kterou před lety koupil od svého kamaráda pana Nováka. Nájemcem této jednotky je paní Novotná. Nyní se pan Svoboda chystá tuto jednotku prodat, a to panu Procházkovi za kupní cenu 2.500.000,- Kč. Paní Novotná však s převodem bytové jednotky do vlastnictví pana Procházky nesouhlasí a po panu Svobodovi požaduje, aby danou bytovou jednotku převedl jí. Dle tvrzení paní Novotné jí jako nájemci na odkup bytové jednotky svědčí předkupní právo dle ust. § 1187 NOZ.

Dle ust. § 1187 má nájemce předkupní právo k jednotce, pouze jedná-li se o první převod této jednotky. Z uvedeného příkladu však vyplývá, že se o první převod jednotky nejedná (pan Svoboda bytovou jednotku koupil dříve od pana Nováka), a proto paní Novotné předkupní právo nesvědčí.

Další případy zákonného předkupního práva dle NOZ

Dle § 1124 NOZ ve znění do 31. 12. 2017 vzniká zákonné předkupní právo též v případě, že spoluvlastnictví k věci (a to jak k věci movité, tak k věci nemovité) bylo založeno tak, že spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti od počátku ovlivnit (např. závětí či soudním rozhodnutím apod.). Takové předkupní právo však trvá pouze 6 měsíců ode dne vzniku spoluvlastnictví a neuplatní se v případě, že spoluvlastník převádí svůj podíl jinému spoluvlastníku nebo svému manželu, sourozenci nebo příbuznému v řadě přímé. Pokud chce některý ze spoluvlastníků převést svůj podíl bezúplatně, mohou jej ostatní spoluvlastníci vykoupit za obvyklou cenu. S účinností od 1. 1. 2018 je však tento způsob vzniku zákonného předkupního práva, na základě novely NOZ, zrušen. Přechodná ustanovení k této novele však nijak neřeší případy, kdy toto předkupní právo vzniklo méně než 6 měsíců před účinností dané novely, a tedy zda takové předkupní právo bude trvat i po 1. 1. 2018 a skončí až po tomto datu řádným uplynutím uvedené šestiměsíční doby, nebo zda zanikne ke dni 1. 1. 2018. Uvedený problém se týká pouze spoluvlastníků movité věci (spoluvlastníci věci nemovité budou mít předkupní právo od. 1. 1. 2018 na základě novely NOZ – viz výše). S ohledem na zákaz retroaktivity právních předpisů a s ohledem na požadavek legitimního očekávání a právní jistoty se domníváme, že předkupní právo spoluvlastníků movité věci, vzniklé dle § 1124 NOZ méně než 6 měsíců před 1. 1. 2018, by mělo „doběhnout” v celé své délce, a skončit tedy až uplynutím uvedené šestiměsíční doby po 1. 1. 2018. Konečné

 
 Nahoru