Návrh novely části NOZ týkající se bytového spoluvlastnictvíGarance

15.5.2018, , Zdroj: Verlag Dashöfer
Nepřístupný dokument, nutné přihlášení
Input:

Návrh novely části NOZ týkající se bytového spoluvlastnictví

15.5.2018, , Zdroj: Verlag Dashöfer

2.5
Návrh novely části NOZ týkající se bytového spoluvlastnictví

JUDr. Pavla Schödelbauerová

V roce 2012 byl přijat nový občanský zákoník, který nabyl účinnosti dnem 1. 1. 2014. Do této nové úpravy, do Části třetí, která pojednává o absolutních majetkových právech, byl zařazen Oddíl 5 upravující Bytové spoluvlastnictví.

Základem právní úpravy bytového spoluvlastnictví je tedy od roku 2014 zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále také „občanský zákoník”), který obsahuje v ustanoveních § 1158 až § 1222 úpravu bytového spoluvlastnictví jako jeden ze zvláštních typů spoluvlastnického práva.

Úprava zahrnutá do občanského zákoníku nahradila dosud platnou úpravu obsaženou v zákoně č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), ve znění pozdějších předpisů. Zákon o vlastnictví bytů byl zrušen, stejně tak nařízení vlády č. 371/2004 Sb., kterým byly vydány tzv. vzorové stanovy.

K provedení nového občanského zákoníku bylo přijato nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím, kde je obsažena úprava způsobu výpočtu podlahové plochy bytu v jednotce (na rozdíl od zákona o vlastnictví bytů není v občanském zákoníku tato záležitost řešena), výčet společných částí nemovité věci (v návaznosti na obecné vymezení společných částí v § 1160 NOZ) a podrobnosti o činnostech týkajících se správy domu a pozemku (v návaznosti na obecné vymezení správy domu a pozemku v § 1189).

V souvislosti se zrušením zákona o vlastnictví bytů byl dále přijat zákon č. 311/2013 Sb., o převodu vlastnického práva k jednotkám a skupinovým rodinným domům některých bytových družstev a o změně některých zákonů. Tato právní úprava byla přijata proto, že občanský zákoník neupravuje speciální problematiku bytových družstev, která prováděla výstavbu s finanční a úvěrovou pomocí státu, která byla předmětem úpravy v zákoně o vlastnictví bytů, a to především vzhledem k časově omezenému působení těchto transformačních ustanovení o bezúplatných převodech těch družstevních bytů, která prováděla výstavbu s finanční a úvěrovou pomocí státu před rokem 1992. Zákon č. 311/2013 Sb. tedy řeší záležitosti převodů vlastnického práva k jednotkám a skupinovým rodinným domům z vlastnictví některých bytových družstev (vzniklých do 1. ledna 1992) do vlastnictví oprávněných členů v případě, kdy členu uvedeného bytového družstva vznikne právo na převod jednotky nebo skupinového rodinného domu do vlastnictví až po dni nabytí účinnosti nového občanského zákoníku. Daná právní úprava se netýká družstev vzniklých po 1. lednu 1992, tedy zejména družstev vzniklých privatizací.

I navzdory poměrně krátké době, po kterou nová úprava platí, se v praxi objevily otázky a problémy, které v některých případech ztěžují aplikaci nových ustanovení, vyvolávají četné diskuse a rozporné názory, které by bylo vhodné odstranit úpravou srozumitelnější a jednodušší pro praktické využití. Návrh novely občanského zákoníku se tak ukázal jako nezbytný i s ohledem na skutečnost, že právní úprava problematiky bytového spoluvlastnictví se každodenně dotýká velkého počtu vlastníků jednotek a společenství vlastníků jako specifické právnické osoby.

Proto ministerstvo pro místní rozvoj ve spolupráci s ministerstvem spravedlnosti, jako garantem občanskoprávní úpravy, připravilo návrh novelizace některých ustanovení občanského zákoníku, která podle praktických zkušeností činí při aplikaci nové právní úpravy potíže. Nejedná se v žádném případě o koncepční změny přijaté právní úpravy, ale zpřesnění dikce některých ustanovení a zjednodušení právní úpravy tam, kde lze takový přístup považovat za vhodný.

Základním východiskem při tvorbě návrhu novely občanského zákoníku bylo tedy na jedné straně zachovat koncepční rámec právní úpravy nastavený s účinností od 1. 1. 2014, a neprovádět změny právní úpravy tam, kde nečiní výkladové problémy. Na straně druhé jsme však byli vedeni snahou provést úpravy tam, kde to v praxi přinese lepší srozumitelnost a odstraní některé výkladové a aplikační potíže a zpřístupní tak tuto právní úpravu více praxi.

V návrhu novely jsou obsažena řešení jednotlivých okruhů problémů, které souvisejí i s členěním materie celé části upravující bytové spoluvlastnictví.

Jedná se zejména o řešení následujících okruhů této právní úpravy:

  1. Úprava prohlášení vlastníka a změny prohlášení;
  2. Správa společných částí před vznikem společenství jako právnické osoby
  3. Vznik společenství vlastníků jednotek
  4. Kompetence společenství
  5. Práva a povinnosti vlastníků jednotek
  6. Přechod dluhů při převodu jednotek
  7. Zjednodušení nuceného prodeje jednotky vlastníka, který porušuje své povinností
  8. Omezení institutu předkupního práva v některých případech prodeje jednotky, a spoluvlastnického podílu na další jednotce

Ad A) Úprava prohlášení vlastníka

V rámci právní úpravy prohlášení byla řešena otázka funkce prohlášení a význam a smysl úpravy stanov jako součásti prohlášení. Východiskem se stal přístup, podle kterého prohlášení sleduje existenci bytového spoluvlastnictví po celou dobu jeho trvání, ale pouze v těch věcech, které se týkají jeho předmětu a poměru výše příspěvků na správu domu a pozemku jako základního práva vlastníka jednotky.

Návrh stanoví minimální náležitosti prohlášení jako jednostranného právního jednání původce prohlášení. Tyto povinné náležitosti se týkají zejména specifikace předmětu bytového spoluvlastnictví [vymezení nemovité věci, ve které se vymezuje jednotka, vymezení bytu (nebytového prostoru) a účelu jeho užívání, společných částí, výlučně užívaných společných částí, velikosti podílu na společných částech a v rámci přílohy rovněž podlahové plochy bytu].

K těmto základním údajům se navrhuje do prohlášení doplnit jako povinný údaj i poměr výše příspěvků na správu domu a pozemku připadající na jednotku, neboť ten určuje rozsah základní povinnosti každého vlastníka jednotky přispívat na správu domu a pozemku. Vzhledem k významu určení poměru výše příspěvků na správu domu a pozemku se navrhuje, aby určení tohoto poměru bylo vždy povinnou náležitostí prohlášení.

Základní úprava poměru výše příspěvků na správu domu a pozemku je a zůstane i nadále obsažena v § 1180 NOZ. Poměr výše příspěvků na správu domu a pozemku však bude možné v prohlášení uvést i odchylně od úpravy obsažené v § 1180. Následná změna poměru výše příspěvků na správu domu a pozemku bude vždy změnou prohlášení.

V této souvislosti je navrhováno přistoupit i ke zjednodušení procesu přijímání změn prohlášení. Dle stávající úpravy se ke změně prohlášení vyžaduje dohoda dotčených vlastníků jednotek; z úpravy jasně nevyplývá, za jakých okolností je možné považovat vlastníka za dotčeného – zda jen když se jedná přímo o změny týkající se předmětu vlastnictví nebo i o jakékoliv změny týkající se např. společných částí. K účinnosti dohody je nezbytný souhlas vlastníků jednotek s většinou hlasů, který musí být učiněn v písemné formě. A konečně, vzniklo-li společenství vlastníků, musí v souladu se stávajícím § 1208 písm. b) o změně prohlášení rozhodovat i shromáždění, a to prostou většinou hlasů. Tento postup je komplikovaný a zatěžuje aplikační praxi. Napříště se proto navrhuje postup při změnách prohlášení zjednodušit a vymezují se případy, ve kterých se vyžaduje jen souhlas shromáždění.

Podle návrhu se rozlišují změny, které se bezprostředně dotýkají práv a povinností vlastníka jednotky. Změnou, která se bezprostředně dotýká vlastníka, je například změna účelu užívání společné části ve výlučném užívání, úplné či částečné sloučení jednotek (dotčeni budou ti, jejichž jednotky budou slučovány), změna v poměru výše příspěvků, změna podílu na společných částech týkající se pouze některých vlastníků jednotek atd. V takovém případě musí vlastník se změnou písemně souhlasit. Bude-li takovýchto dotčených vlastníků více, budou muset souhlasit všichni dotčení vlastníci. K účinnosti změny prohlášení (na základě souhlasu nebo vyjádření dotčených vlastníků), se dále bude požadovat souhlas shromáždění přijatý většinou všech hlasů (prohlášení může podmínky schválení zpřísnit – např. požadovat kvalifikovanou většinu). Pokud se však změna bezprostředně dotýká všech vlastníků jednotek, souhlas shromáždění se již nevyžaduje (byl by ostatně nadbytečný), jelikož je třeba souhlasu všech vlastníků – půjde například o situace, kdy se všem vlastníkům mění podíl na společných částech, nebo když se všem vlastníkům mění poměr výše příspěvků na správu domu a pozemku.

Případy, kdy nejsou vlastníci jednotek bezprostředně dotčeni, jsou vypočteny. Jedná se o případy, kdy se mění společné části, ale nemění se žádnému z vlastníků podíl na společných částech – typicky půjde o přístavby výtahů, změny účelu užívání společných částí (nikoli těch ve výlučném užívání) – například prádelna se změní na kočárkárnu, či rozšíření budovy, kdy se bude zachovávat podíl vlastníků jednotek na společných částech. Dále jde o změnu užívání bytu – v tomto případě samozřejmě změnu musí iniciovat vlastník jednotky, který návrhem na změnu prohlášení vyslovuje souhlas (není myslitelné, aby ostatní vlastníci změnu užívání bytu jinému vlastníku jednotky vnutili). Dále jde o případy změn pravidel pro správu domu a pozemku a užívání společných částí, to však pouze za předpokladu, že jsou součástí prohlášení.

Navrhovaná úprava odstavce dále vyjasňuje, jakým způsobem se mění prohlášení, nevzniklo-li společenství vlastníků jako právnická osoba. Systém je naprosto shodný jako po vzniku právnické osoby, vlastníci jednotek však netvoří orgán právnické osoby (tj. shromáždění). Vlastníci tak budou rozhodovat jako „sbor vlastníků” či „shromáždění vlastníků”, aniž by tvořili orgán právnické osoby. Většiny pro schválení změny, aby změna prohlášení mohla nabýt účinnosti, jsou však stejné – buď je třeba souhlasu nadpoloviční většiny všech vlastníků jednotek, nebo takové většiny, kterou stanoví prohlášení.

Současně se upravuje změna pravidel pro správu domu (včetně dalších stanovených pravidel), ať již jsou součástí prohlášení samostatně, nebo součástí stanov v prohlášení s tím, že zde postačí souhlas shromáždění.

Ad B) Správa společných částí před vznikem společenství vlastníků

I když je zachována úprava povinného vzniku společenství vlastníků po převodu čtvrté jednotky, ukázalo se jako nezbytné vyjasnit postavení společenství vlastníků jako non subjektu, do doby, než vznikne právnická osoba (v době, kdy funguje na principu spoluvlastnickém). Pokud se bude jednat o domy, které mají počet jednotek menší než 5 nebo jsou ve vlastnictví 4 vlastníků, není upraven povinný vznik společenství vlastníků a je třeba řešit správu takových domů. Proto byla navržena podrobnější úprava týkající se správy domu a pozemku bez vzniku společenství vlastníků tak, aby byly pokud možno odstraněny pochybnosti týkající se použití ustanovení o podílovém spoluvlastnictví v době, kdy není v domě ustavena právnická osoba.

Podle stávající úpravy není zřejmé, zda správci náleží správa, jak je vymezena v § 1189 NOZ, nebo může činit pouze to, co je nutné k zachování spravovaného majetku (§ 1192 odst. 2 stávajícího znění NOZ) Napříště se navrhuje postavit najisto, že s výjimkou otázek, o kterých po vzniku společenství vlastníků rozhoduje shromáždění (podle § 1208), rozhoduje před vznikem společenství vlastníků správce sám (aniž by potřeboval souhlas ostatních vlastníků jednotek). Svým jednáním ve vztahu k třetím osobám správce opravňuje i zavazuje všechny vlastníky jednotek. Pokud se však k nějaké věci požaduje po vzniku společenství vlastníků souhlas shromáždění, musí správce získat souhlas požadované většiny vlastníků jednotek i před vznikem právnické osoby, jinak zaváže pouze sám sebe. Dále je navržena úprava rozhodování vlastníků jednotek v domě, kde nevzniklo společenství vlastníků. Má-li mít význam, že některá zásadní rozhodnutí (ta, která jsou po vzniku společenství vlastníků v působnosti shromáždění – srov. § 1208) může činit správce pouze se souhlasem zbylých vlastníků, je nezbytné formulovat pravidlo, které umožní zohlednit vůli zbylých vlastníků. To by se nestalo, pokud by platilo běžné pravidlo § 1206, podle kterého jsou rozhodnutí přijímána prostou většinou přítomných vlastníků jednotek. Rozhodnutí by v takovém případě činil opět samotný správce – většinový vlastník. Z tohoto důvodu se navrhuje hlasování podle hlav. Na druhou stranu se jeví žádoucí, aby bylo zohledněno i vlastnické uspořádání domu. Zavádí se proto i hlasování podle podílů, čímž se chce předejít stavu, kdy by menšinoví vlastníci mohli zneužívat svého postavení vůči vlastníku většinovému. S ohledem na uvedené se navrhuje kombinace hlasování podle hlav i hlasů, aby byly dostatečně zohledněny zájmy všech osob. Zde je nutné vzít v potaz, že před vznikem společenství vlastníků jsou všichni vlastníci oprávnění, a zavázáni společně a nerozdílně.

Založení společenství

V § 1200 se navrhuje umožnit založení a vznik společenství vlastníků s jediným vlastníkem všech jednotek. Touto změnou se reaguje na požadavky praxe, kdy developer usiluje o okamžitý vznik právnické osoby. Tato změna je v souladu s koncepcí občanského zákoníku, který staví na co nejdřívějším vzniku společenství vlastníků jako právnické osoby (viz § 1198).

Pokud bude při založení právnické osoby vlastníků jednotek více, navrhuje se stanovit, že ke schválení stanov postačí souhlas nadpoloviční většiny hlasů vlastníků jednotek. Pravidlo je nutno číst v návaznosti na § 1198 odst. 1, tj. v bytovém domě by měly být zpravidla pouze 4 osoby (výjimkou budou například případy rozdělení spoluvlastnictví). Stejně jako v případě založení družstva či spolku se předpokládá založení na ustavující schůzi. Spolková úprava ustavující schůze se ostatně použije přiměřeně (§ 1221). Ustavující schůze společenství vlastníků však nevolí první členy orgánů, to zůstává povinnou náležitostí stanov.

Tato změna reflektuje skutečnost, že občanský zákoník zavádí při splnění zákonných podmínek povinnost založit a nechat vzniknout právnickou osobu v podobě společenství vlastníků; porušení této povinnosti je sankciováno nemožností převádět vlastnické právo k jednotkám (§ 1198) a vlastníci jednotek navíc zůstávají za dluhy solidárně odpovědní (§ 1127 a 1191). Za stávající úpravy může vlastník jediné jednotky znemožnit splnění zákonem předepsané povinnosti vzniku společenství vlastníků a zabrání tak převádění vlastnického práva k jednotkám. Vlastníci často nemají nástroj, jak svoji zákonnou povinnost splnit. Sankce v podobě blokace převodu jednotek nemusí navíc dopadat na ty osoby, které fakticky znemožňují společenství vlastníků založit, neboť ti vůbec nemusejí mít v úmyslu jednotku převádět, nýbrž může dopadat na ty vlastníky jednotek, kteří o založení společenství vlastníků usilují.

Na druhou stranu je nezbytné chránit vlastníka jednotky, který byl při hlasování o stanovách přehlasován. Takový vlastník má možnost obrátit se v prekluzivní lhůtě na soud, aby rozhodl podle § 1209. Tímto odkazem se staví rovněž najisto, že úprava § 1209 se použije i v situaci, kdy nevzniklo společenství vlastníků jako právnická osoba.

Společenství vlastníků zakládá přijetím stanov na ustavující schůzi. I nadále se stanoví požadavek veřejné listiny – notářského zápisu. Nepůjde však o notářský zápis o právním jednání, nýbrž o notářský zápis o rozhodnutí orgánu. Pokud však bude společenství vlastníků zakládat jediná osoba, půjde o notářský zápis o právním jednání. V návrhu novely je stanoveno, že notářský zápis bude povinný při vzniku společenství vlastníků jednotek a při změně stanov pokud se budou měnit členská práva a povinnosti. Tato otázka však bude nepochybně předmětem diskusí v rámci probíhajícího připomínkového řízení.

Ad C) Vznik společenství vlastníků jednotek

Pokud se týká vzniku společenství vlastníků jednotek, východiskem se stal původně sledovaný cíl (proklamovaný i v důvodové zprávě k občanskému zákoníku), aby společenství vlastníků vznikalo co nejdříve, a to nejen s ohledem na kontinuitu s předchozí právní úpravou, ale i vzhledem k solidárnímu postavení vlastníků jednotek před vznikem společenství vlastníků a jednoduššímu postupu při řízeních ve věcech správy domu a pozemku.

V návaznosti na přetrvávající výkladové problémy se navrhuje pravidla upravená v § 1198 zpřesnit a postavit najisto, že stanovy bude třeba přijmout při počtu 4 vlastníků (výjimečně bude možné, aby se stanovy přijímaly při vyšším počtu vlastníků jednotek – například při vypořádání spoluvlastnictví, viz dále).

V návaznosti na založení je přijato další pravidlo pro vznik společenství, jehož smyslem je zabránit tomu, aby v důsledku převodu další jednotky nastala situace, kdy by v domě s alespoň 5 jednotkami bylo 5 vlastníků jednotek, aniž by existovalo společenství vlastníků. V domě s 5 jednotkami tedy napříště bude vždy existovat společenství (s výše uvedenou výjimkou např. vypořádání spoluvlastnictví).

Na druhou stranu v situaci, kdy v bytovém spoluvlastnictví budou pouze 4 vlastníci, tito si mohou

 
 Nahoru