Inspektoři nemovitostí - sedmipodlažní monolitický dům z roku 2013 s 22 jednotkamiGarance

11.9.2017, , Zdroj: Verlag Dashöfer
Nepřístupný dokument, nutné přihlášení
Input:

Inspektoři nemovitostí - sedmipodlažní monolitický dům z roku 2013 s 22 jednotkami

11.9.2017, , Zdroj: Verlag Dashöfer

4.8.1.2
Inspektoři nemovitostí – sedmipodlažní monolitický dům z roku 2013 s 22 jednotkami

Ing. František Valeš

Své zkušenosti z praxe poskytují inspektoři nemovitostí - odborníci, kteří odhalují závady nemovitostí. Často využívanou službou ze strany společenství vlastníků v novostavbách bývá tzv. inspekce nemovitosti před koncem záruky, kdy inspektoři sestaví seznam závad k reklamaci u developera.

Na příkladu sedmipodlažního monolitického domu z roku 2013 s celkem 22 jednotkami si ukážeme nejčastější závady k reklamaci v záruční době.

Seriál článků je členěn do odstavců postupně popisujících jednotlivé prvky stavby podle metodiky společnosti Nemoinspekt. V tomto díle se zaměříme na nosné a nenosné konstrukce, střešní krytinu a klempířské prvky.

Nosné a nenosné konstrukce

Obecně bývají nejvážnějšími závadami nosných konstrukcí především trhliny ve svislých nosných konstrukcích a případné nadměrné průhyby železobetonových vodorovných konstrukcí. Při podezření na tento typ závady je vhodné situaci neprodleně řešit se statikem a navrhnout vhodné nápravné opatření.

V námi kontrolovaných novostavbách jsme v poslední době žádné významné závady nosných konstrukcí nezaznamenali, což nasvědčuje tomu, že jak projektanti, tak zhotovitelé staveb kladou na tyto prvky patřičný důraz.

Častějšími závadami jsou poruchy nenosných konstrukcí, např. v důsledku dotvarování nosných konstrukcí. Jedná se zejména o praskliny u sádrokartonových příček a podhledů, případně praskliny v pórobetonových příčkách.

V konkrétní nemovitosti v naší případové studii byla v prvním podzemním podlaží zjištěná prasklina v pórobetonové příčce vedle dilatace v podlaze a stěně. Jako možné řešení v rámci záruky připadá v úvahu lokální oprava zdiva a omítky.

Č.  Závada - popis  Umístění  
A.1  Prasklina v pórobetonové příčce vedle dilatace v podlaze a stěně  1pp  

Střecha a střešní krytina, klempířské prvky

Další z nejčastějších závad u novostaveb s plochou střechou je nerovnost podkladu hydroizolace, kdy není zcela umožněn odtok dešťové vody a v ploše střechy se tvoří kaluže. S postupem času tak v těchto místech může docházet k rychlejší degradaci hydroizolační vrstvy.

Problematické bývají též detaily hydroizolace u prostupu prvků (komínky atd.) hydroizolační vrstvou a u střešních vpustí, kde hrozí zatékání do konstrukce střechy.

Obvyklou závadou je dále chybné kotvení hydroizolace do atiky po obvodu střechy, kdy se v hydroizolační folii tvoří boule a průhyby.

Často se také stává, že u odvětrávacích potrubí kanalizace je použitý nevhodný materiál, který není určený do venkovního prostředí - HT tvarovky pro vnitřní rozvody, které jsou UV nestabilní.

U novostaveb se šikmou střechou se vyskytují závady dané typem střešní krytiny, od prohnutí krokví (viditelného pouhým okem z dálky v rámci celé střechy) až po odlepující se šindele při použití nekvalitních materiálů.

„Vzhledem k finanční náročnosti oprav střechy je vhodné její kontrolu před koncem záruční doby nepodcenit, všechny závady důkladně sepsat a reklamovat u developera, který následně odstranění vad požaduje po zhotoviteli,” doporučují inspektoři.

Při kontrole klempířských prvků inspektoři nemovitostí často narážejí na chybně osazené parapety oken či oplechování atiky, které buď nemá dostatečný sklon nebo přesah přes fasádu, případně vykazuje oba nedostatky zároveň.

Ve zkoumaném bytovém domě se objevily jak nerovnosti hydroizolace na střeše, tak neukotvená hydroizolace do atiky. Atika též nemá oplechování s dostatečným přesahem.

Č.  Závada - popis  Umístění  
B.1  Sklon střechy má 0% prohlubeň 7mm – mezi kolektory (Obecně - sklon hydroizolační vrstvy u plochých střech má být tak velký, aby i po uplatnění průhybů zajišťoval odtok vody, doporučuje se nejméně 1° (tj. 1,75%). Současný stav - v nerovnostech stojí srážková voda a nečistoty.)  Střecha – severní strana  
B.2  Nerovnost podkladu hydroizolace vice jak 20 mm – před vzduchotechnikou (Obecně - sklon hydroizolační vrstvy u plochých střech má být tak velký, aby i po uplatnění průhybů zajišťoval odtok vody, doporučuje se nejméně 1° (tj. 1,75%). Současný stav - v nerovnostech stojí srážková voda a nečistoty.)  Střecha – severní strana  
B.3  Výška atiky 53 cm, neupevněná hydroizolace vyboulení větší než 20 mm (neprovedené kotvení izolace do stěny atiky). Dochází k prověšení hydroizolační folie, nutné provést dodatečné kotvení do atiky podle postupu výrobce.  Střecha – západní střecha  
B.4  Okapní plech atiky nemá přesah ve spoji, není sletován - voda odkapává na fasádu Běžně se provádí přesah o několik centimetrů (i v napojení okapnic) a sletování ve spojích.  Střecha – nad bytem 502  

Hlavní zjištění za obě oblasti pro nemovitost v případové studii

Hlavní zjištění  Popis zjištění Doporučení 
Prasklina v pórobetonové zdi Prasklina ve stěně vedle dilatace v 1pp  Zednické zapravení, začištění, nová malba, omítka.  
Nerovnosti hydroizolace na střeše Nerovnost podkladu hydroizolace vice jak 20 mm (před vzduchotechnikou u severní strany), není tedy zcela umožněn odtok dešťové vody (stojící kaluže)  Doporučujeme vyrovnání podkladu u prohlubní větších než 20mm  
Neukotvená hydroizolace do atiky  Neprovedené kotvení střešní hydroizolace do atiky - neupevněná hydroizolace místy vykazuje vyboulení větší než 20 mm  Po celém obvodu atiky hydroizolaci ukotvit pomocí lišt, případně bodově  
   

Exteriéry

Nejobvyklejšími závadami v exteriérech bytových domů bývá nerovnoměrné sesedání materiálu v okolí obvodových stěn se vznikajícími prohlubněmi, nekvalitně provedené detaily u vstupu do objektu a nedostatečně odvodněné zpevněné plochy (zejména chodníky a vjezdy do podzemních garáží).

Při nedostatečném zhutnění terénu v bezprostřední blízkosti obvodových stěn se zásyp obvykle začne nerovnoměrně sesedat a přivádět srážkovou vodu k základům budovy. Esteticky je takový stav též nevyhovující, developer tedy obvykle nemá problém reklamaci uznat a terén podél obvodových stěn vyrovnat, včetně případné opravy okapového chodníčku.

Další obvyklou závadou jsou nekvalitně provedené nebo nedodělané exteriérové prvky (stříšky, zábradlí, schránky) a detaily u vstupu do objektu, například napojení vstupu na přiléhající zpevněnou plochu (chodník).

Zpevněné i nezpevněné plochy v případě některých novostaveb nejsou dostatečně odvodněné, na ploše se tedy při dešti tvoří kaluže a v zimě je povrch mrznoucí vodou dále narušován. Tato závada se může prodražit, vyžaduje-li větší terénní úpravy či osazení nových drenáží.

Pokud se závada týká odvodnění vjezdu do podzemních garáží, vznikající kaluže v garážích nepříjemně omezují uživatele při parkování.

V konkrétní nemovitosti v naší případové studii inspektoři nemovitostí zjistili nedostatečné odvodnění cesty a propadání terénu v ploše, dále narazili na chybějící lapače střešních nečistot a nedostatečný počet poštovních schránek. Všechny závady byly podány k reklamaci developerovi.

Č.  Závada - popis  Umístění  
C.1  Nekvalitní nátěr dvířek elektroinstalace  U vstupu do budovy  
C.2  Prostor pod rohoží nemá odvod srážkové vody  Před vstupními dveřmi do budovy  
C.3  Nezapravená spára mezi dlažbou a rámem vstupních dveří  Vstup  
C.4  Nedostatečná, neupravená vrstva zeminy  Vpravo u vjezdu do garáže  
C.5  U všech dešťosvodů není osazen lapač nečistot  Po obvodu obou budov  
C.6  Mlatová cesta je vysypaná jemnou kamennou drtí v neurovnaném sklonu - z praktických a estetických důvodů doporučujeme jednotný povrch s chodníkem, aby se při deštích nevyplavoval  Mezi budovami  
C.7  Kamenná drť se ztrácí v dutině okolo sloupků  Mezi budovami  
C.8  Propadání terénu v ploše, podle sdělení uživatelů po dešti stojí v zahradě několik dnů voda  U jednotky č. 105  
C.9  Nedostatečný počet poštovních schránek (není zvláštní schránka pro SVJ)  U vstupu do budovy  

Měření spádu zpevněné plochy

Hlavní zjištění pro nemovitost v případové studii

Hlavní zjištění  Popis zjištění Doporučení 
Nezapravená spára mezi dlažbou a soklem u vstupních dveří Nezapravená spára mezi dlažbou a soklem u vstupních dveří  Zatmelení spáry trvale pružným tmelem  
Propadání terénu v ploše  Propadání terénu v ploše, podle sdělení uživatelů po dešti stojí v zahradě několik dnů voda  Úprava terénu, případně napojení na stávající drenáže - provést nové větve drenáže, včetně revizních šachet  
Prostor pod rohoží nemá odvod vody  Prostor pod rohoží nemá odvod srážkové vody  Dodatečné provedení otvoru umožňujícího odtok srážkové vody do terénu pod nástupní terasu  
Nejsou osazené lapače střešních nečistot  Na dešťových svodech nejsou osazené lapače střešních nečistot  Dodatečné osazení lapačů střešních nečistot  
Nerovná cesta  Mlatová cesta je vysypaná jemnou kamennou drtí v neurovnaném sklonu  Kamennou drť nahradit vhodnějším povrchem  

Fasáda, sokly

Nejčastějšími závadami fasád nových bytových domů bývají nekvalitně provedené detaily (např. nároží, rozhraní ostění a parapetních plechů), trhliny v ploše, závady v tmelení klempířských prvků na styku s fasádou. Dále se často vyskytují stékající nečistoty po fasádě.

Detaily fasády je nutné na potenciálně problematických místech důkladně zkontrolovat pohledem z blízka a tam, kde to není možné, je vhodné použít dalekohled – například na nároží fasád ve větší výšce. Zatímco některé závady mohou být pouze estetické (nerovnosti) a SVJ na jejich odstranění nemusí nutně trvat, pokud je to developerem adekvátně kompenzováno jiným způsobem, v případě prasklin či jinak narušených povrchů hrozí dlouhodobé zatékání vody do fasády a je tedy nutné je opravit.

Další obvyklou závadou jsou popraskaná tmelení klempířských prvků, zejména parapetů. Zde je oprava přetmelením relativně snadná, nicméně aby mohla být efektivně provedena, je potřeba všechna místa důkladně zdokumentovat (např. zakreslením do plánu, které je standardně prováděno v rozsahu inspekce nemovitosti). Následně je nutné zajistit přístup, pokud se týkají parapetů u oken bytových jednotek.

Dále se při nevhodném provedení terasových okapnic často vyskytují stékající nečistoty po fasádě, doprovázené krystalizací výluhu stavební chemie pod okapním plechem. Tato závada je poměrně náročná na odstranění (výměnou či dodatečnou úpravou klempířských prvků), ale aby nedocházelo k trvalému poškozování fasády, je oprava nezbytná.

Během inspekce nemovitosti v naší případové studii inspektoři zjistili všechny výše uvedené nejčastější závady a dále několik desítek dalších menších závad (viz tabulka níže, zkráceno). Všechny závady byly ze strany SVJ reklamovány u developera.

Č.  Závada - popis  Umístění  
D.1  Stékající nečistoty po fasádě z okapního plechu terasy + krystalizace výluhu stavební chemie pod okapním plechem  Terasy bytů 102, 103, 106, 107, 108  
D.2  Příliš přesahující výztužná tkanina z omítky kontaktního zateplení  Východní strana veprostřed  
D.3  Vypraskané tmelení ve styku střešního oplechování a fasády  Severní strana v celé délce  
D.4  Koroze madla pozinkovaného zábradlí, rzí znečištěná fasáda u zábradlí  Severní strana u vstupu  
D.5  Trhliny na rozhraní fasádního ostění a parapetního plechu  Okna všech bytů kromě 206, 207  
D.6  Nekvalitně upravená omítka v okapové hraně nároží a svislé hraně nároží  Východní strana (SV nároží)  
D.7  Není osazen soklový plech  Na rohu západní strany  
D.8  Prasklina soklu, nekvalitně upravený roh  Východní strana, u jednotky č. 105  

Ilustrační foto – krystalizace výluh stavební chemie pod okapním plechem

Ilustrační foto – 2x nekvalitně provedený detail fasády

Hlavní zjištění pro nemovitost v případové studii

Hlavní zjištění  Popis zjištění Doporučení 
Zjištění stékající vody po fasádě Srážková voda stéká z klempířských prvků a prvků na fasádě na fasádu.  Výměna okapnic a úprava fasádních prvků svhodnějším tvarem (např. předsazená okapnička),případně osazení žlabů se svody  
Praskliny styku ostění oken a fasády Vypraskaná spára vnějšího parapetu oken a fasády ostění.  Zapravení spáry přetmelením, zamezit možnémuvnikání vody.  
Nekvalitně provedená nároží fasád Nekvalitně upravená omítka v okapové hraně i svislých hranách nároží, na více místech ve fasádě (zkoumáno dalekohledem)  Nekvalitně provedené okapové či svislé hrany nároží vyspravit vhodným fasádním materiálem  

Balkony, lodžie a terasy

Nejčastějšími závadami balkonů (případně lodžií či teras) nových bytových domů bývají nekvalitně provedené povrchy (dlažby, sokly), ve výjimečných případech i včetně nedostatečného spádování. Dále se často vyskytují závady v provedení zábradlí a parapetů, zejména koroze těchto prvků.

Povrchy – zvláště dlažby, sokly a jejich spárování i tmelení - je nutné v celé ploše důkladně zkontrolovat pohledem zblízka a na několika místech poklepem, zda je dlažba přilepena v celé ploše – pokud tomu tak je, neměla by vydávat duté zvuky. Pokud jsou spáry popraskané, hrozí zatékání vody do dalších vrstev a závadu je nutné neprodleně opravit. V případě nedostatečného spádování povrchů bývá dokonce nutné odstranit celou nášlapnou vrstvu a nový povrch provést v dostatečném spádu. Pokud by SVJ tyto závady nestihlo uplatnit v záruční době, znamenalo by to značné náklady v řádech desítek tisíc na jednotku.

Další obvyklou závadou jsou nekvalitně provedená zábradlí a parapety, kdy se překvapivě často objevuje rozsáhlá koroze již během dvouleté záruční doby.

Pokud byl použit takto nekvalitní materiál, je vhodné, aby SVJ trvalo na kompletní výměně těchto prvků. Pokud se koroze vyskytuje pouze výjimečně, je možné ji řešit lokálním odstraněním a protikorozním nátěrem.

Dále (jak bylo již zmíněno v dílu zaměřeném na závady fasády) se při nevhodném provedení terasových okapnic často vyskytují stékající nečistoty po fasádě, které jsou doprovázené krystalizací výluhu stavební chemie pod okapním plechem.

Během inspekce nemovitosti v naší případové studii inspektoři zjistili všechny výše uvedené nejčastější závady a dále několik desítek dalších menších závad (viz tabulka níže, zkráceno). Všechny závady byly ze strany SVJ reklamovány u developera.

Č.  Závada - popis  Umístění  
E.1  Popraskané tmelení spár dlažby a soklu  Balkony a terasy u všech bytů kromě 4.02  
E.2  Část dlažby není celoplošně lepena k podkladu, zjištěno poklepem - nejméně 2 ks na každém balkonu či terase  Balkony a terasy u všech bytů  
E.3  Nedostatečný spád dlažby neumožňující odtok dešťové vody (naměřen sklon 0,5%)  Balkony a terasy u všech bytů  
E.4  Zrezlá výplň dělící stěny  Balkony a terasy u všech bytů  
E.5  Uvolněný plechový parapet  Terasa – byt 5.03  
E.6  Nekvalitně provedený spoj zábradlí  Terasy 5.03 a 5.04  
E.7  Koroze ocelového zinkovaného schodiště balkonu v přízemí  Balkon – byt 1.01  
E.8  Nevhodný detail kotvení zábradlí – hrozí zatékání vody  Všechna kovová zábradlí  

Ilustrační foto – Vypraskané tmelení na styku dlažby a soklu – hrozí zatékání vody

Ilustrační foto - nevhodný detail kotvení zábradlí – hrozí zatékání vody

Hlavní zjištění pro nemovitost v případové studii

Hlavní zjištění  Popis zjištění Doporučení 
Nekvalitně provedené povrchy balkonů  Popraskané spáry u soklů a dlažby, některé dlaždice nejsou celoplošně lepeny k podkladu, malý přesah okapničky přispívá k rychlé degradaci povrchových úprav  Provedení nové nášlapné vrstvy z mrazuvzdorné dlažby (nutné i vzhledem k nedostatečnému sklonu)  
Nedostatečný sklon povrchu balkonů a teras Nedostatečný sklon povrchu balkonů neumožňující odtok dešťové vody  Nové spádování povrchu a provedení nové nášlapné vrstvy  
Nedostatečně kotvené parapetní plechy na zábradlích Nekvalitně provedené kotvení parapetních plechů na zděných zábradlíchteras a balkonů  Klempířská oprava kotvení parapetních plechů  
Koroze výplní zábradlí balkónů  Koroze výplní zábradlí balkonů ve všech patrech  Výměna poškozených částí, případně oprava – odstranění koroze a opatření nátěrem  

Vnitřní instalace

V rámci kontrol nových bytových domů před koncem záruky se inspektoři setkávají nejčastěji s problémy v oblasti vzduchotechniky, zejména u odtahů z kuchyňských digestoří. Závady v elektroinstalacích se vyskytují pouze výjimečně a bývají malého rozsahu, k nápravě většinou stačí výměna některého z použitých prvků. Také stoupačky vody a kanalizace bývají většinou bez závad, stejně jako vnitřní rozvody plynu, pokud se v domě vyskytují.

Nedostatky v oblasti vzduchotechniky jsou často způsobeny tím, že uživatelé bytových jednotek instalují do kuchyňských linek digestoře s výrazně vyšším výkonem, než na jaký jsou VZT odtahy dimenzovány. Potom při spuštění digestoře dochází k nežádoucím jevům, jako nasávání vzduchu skrze netěsná dvířka z prostoru stoupaček, anebo protisměrně z odtahu v koupelně či WC. Může nastat též pronikání zápachu do jiných bytových jednotek na stejné VZT stoupačce.

Pokud jednotlivé bytové jednotky tvoří požární úseky, měly by být prostupy stoupaček skrz stropy protipožárně utěsněny a tato skutečnost uvedena na štítku na dvířkách stoupaček v každém bytě. Pokud dvířka štítkem označena nejsou, je vhodné dále důkladně prověřit, zda byly provedeny protipožární ucpávky, a štítky doplnit.

Během inspekce

 
 Nahoru