Komentář zákona 89/2012 Sb., občanský zákoník, § 2301 Garance

 Nahoru[Ukončení a přechod nájmu bytu zvláštního určení]

Definice bytů zvláštního určení

Komentované ustanovení se vztahuje výlučně na byty zvláštního určení. Takovými byty jsou byty určené pro:

−ubytování osob se zdravotním postižením,

−byty v domě se zařízením určeným pro osoby se zdravotním postižením,

−byty v domě s pečovatelskou službou.

Blíže k vymezení pojmu bytu zvláštního určení komentář k § 2300.

Zvláštnosti nájmu bytu zvláštního určení

Podle NOZ nájem bytu zvláštního určení vykazuje oproti běžnému nájmu některé zvláštnosti:

1. smlouvu o nájmu bytu zvláštního určení může pronajímatel uzavřít jen na základě písemného doporučení zřizovatele bytu, tedy toho, kdo takový byt svým nákladem zřídil, nebo jeho právního nástupce (blíže výklad k § 2300),
2. zvláštní pravidla platí pro ukončení a přechod nájmu bytu zvláštního určení (k tomu blíže komentář k tomuto ustanovení),
3. k bytu zvláštního určení je vyloučen vznik společného nájmu manželů (§ 745), pokud se pronajímatel s nájemcem (s doporučením zřizovatele) nedohodnou jinak (blíže výklad k § 2300).

Komentované ustanovení bylo kompletně novelizováno novelou NOZ provedenou zákonem č. 460/2016 Sb., jelikož předchozí právní úprava se jevila jako nevhodná (viz níže).

K odst. 1 a odst. 2

Odst. 1 a odst. 2 komentovaného ustanovení jsou speciální právní úpravou k § 2279 a určují, jaké jsou právní následky smrti nájemce. Právní úprava uvedená v § 2279 se použije subsidiárně, tedy vždy, když oba komentované odstavce nestanoví jiný postup.

V zásadě zákon předvídá následující situace:

1. případ, kdy s nájemcem žili ke dni smrti v bytě členové jeho domácnosti a tyto osoby nemají vlastní byt,
2. případ, kdy se v bytě nenacházejí osoby uvedené pod písmenem a) nebo c),
3. případ, kdy v bytě zvláštního určení žila ke dni smrti nájemce osoba zdravotně postižená nebo osoba, která dosáhla v okamžiku smrti nájemce věku sedmdesáti let a která žila s nájemcem nejméně jeden rok a nemá vlastní byt.

Ad a) Případ, kdy s nájemcem žili ke dni smrti v bytě členové jeho domácnosti a tyto osoby nemají vlastní byt

Nájem bytu zvláštního určení v takovém případě končí smrtí nájemce a pronajímatel vyzve členy nájemcovy domácnosti, kteří žili s nájemcem ve společné domácnosti a nemají vlastní byt, aby byt vyklidili do šesti měsíců ode dne, kdy obdrží výzvu pronajímatele k vyklizení. Pro výzvu není stanovena žádná zvláštní forma a může být učiněna i ústně. Pod pojmem užitým v komentovaném ustanovení NOZ "žili ke dni smrti s nájemcem" je třeba si představovat opravdový úmysl pobývat v bytě nájemce za účelem uspokojování bytové potřeby takové osoby, a nikoliv pouze přechodný pobyt za účelem krátkodobé návštěvy.

Ad b) Případ, kdy v bytě nejsou osoby uvedené pod písmeny a) a c)

Nájem bytu zvláštního určení končí smrtí nájemce a za vyklizení bytu odpovídají dědicové, kteří jsou povinni byt vyklidit do tří měsíců ode dne, kdy obdrží výzvu pronajímatele k vyklizení. Dědicové jsou za vyklizení bytu odpovědni i tehdy, pokud v bytě zvláštního určení žili v době smrti nájemce členové domácnosti nájemce, kteří však mají vlastní byt. Člen nájemcovy domácnosti totiž nemusí být totožný s osobou dědice. Je třeba uvést, že pro pronajímatele bude leckdy těžké zjistit, kdo bude za vyklizení bytu v tomto případě odpovědný, protože nemusí mít dostatečné informace o tom, zda členové nájemcovy domácnosti disponují vlastním bytem (tato podmínka je splněna i v případě nájemního práva k bytu) a kdo je dědicem nájemce. Za účelem zjištění, kdo je dědicem nájemce, se může pronajímatel obrátit na soud či na notáře, který zastává funkci soudního komisaře, aby mu okruh případných dědiců nájemce sdělil. Pokud si pronajímatel nebude jistý, zda o vyklizení bytu či o nájemné žalovat nájemcovy členy domácnosti nebo dědice, bude muset z titulu právní jistoty podat žalobu proti všem, přičemž pasivní legitimace ve sporu se vyjasní teprve v rámci soudního řízení.

V případě, že dědic nebude pronajímateli znám ani ve lhůtě šesti měsíců od nájemcovy smrti, může pronajímatel postupovat přiměřeně podle § 2284 a byt vyklidit sám. Rozdíl oproti § 2284 je v tom, že nájem v tomto případě zanikl již okamžikem smrti nájemce. Pokud je v § 2284 uveden výraz, že nájemcův dědic není znám, pak se patrně nejedná o to, že by dědic neměl být znám pronajímateli, ale že se ještě nepodařilo v rámci dědického řízení zjistit, kdo je nájemcovým dědicem. Věci z bytu nesmí pronajímatel zlikvidovat, ale musí je uložit na náklad nájemcova dědice ve veřejném skladišti nebo u jiného skladovatele. Pokud si nájemcův dědic věci nevyzvedne bez zbytečného odkladu, může pronajímatel na účet dědice věci vhodným způsobem prodat. Z praktického hlediska je třeba doporučit, aby si pronajímatel zajistil dostatek důkazů o tom, ke kterému dni byt vyklidil, neboť k tomuto dni končí povinnost dědice hradit nájemné. To může pronajímatel provést například za pomoci svědků, které si k vyklizení přizve.

Ad c) Případ, kdy v bytě zvláštního určení žila ke dni smrti nájemce osoba zdravotně postižená nebo osoba, která dosáhla v okamžiku smrti nájemce věku sedmdesáti let a která žila s nájemcem nejméně jeden rok a nemá vlastní byt

V takovém případě nájem bytu zvláštního určení nezaniká, ale nájem bytu na takovou osobu přechází. V takovém případě nájem nekončí a takové osobě z nájemcovy domácnosti, na kterou nájem přešel, vznikne vlastně nájem na dobu neurčitou, respektive nájem na stejnou dobu, na kterou byla zemřelým nájemcem nájemní smlouva uzavřena. Protože se § 2279 užije pro § 2301 subsidiárně…