Komentář zákona 89/2012 Sb., občanský zákoník, § 2254Garance

27.4.2017, , Zdroj: Verlag Dashöfer
Nepřístupný dokument, nutné přihlášení
Input:

Komentář zákona 89/2012 Sb., občanský zákoník, § 2254

27.4.2017, , Zdroj: Verlag Dashöfer

4.2.2.3.2.3.9
Komentář zákona 89/2012 Sb., občanský zákoník, § 2254

Mgr. Pavla Krejčí

[Kauce]

Komentované ustanovení se týká jistoty v případě nájmu bytu, lidově zvané kauce. Jistota v nájemních vztazích představuje v praxi hojně využívaný zajišťovací prostředek (§ 2010). Jedná se o finanční prostředky složené k rukám pronajímatele, a to ve výši maximálně až trojnásobku běžného nájemného. Komentované ustanovení NOZ bylo novelizováno zákonem č. 460/2016 Sb., protože předchozí právní úprava se jevila jako nevhodná, neboť umožňovala sjednání kauce až do výše šestinásobku běžného nájemného. Důvodová zpráva ke snížení jistoty uvádí: „Omezení výše jistoty šestinásobkem měsíčního nájemného se jeví v praxi jako nepřiměřeně vysoké s ohledem na nepříznivou sociální situaci příjemců nepojistných sociálních dávek (ale i ostatních občanů s nižšími příjmy), přičemž povinnost hradit takto vysokou jistotu se mnohdy stává zásadní překážkou získání standardního bydlení. Tito občané si nemohou dovolit takto vysokou jistotu složit, přičemž tuto částku nelze v plné výši kompenzovat ze systému nepojistných sociálních dávek.”

Právní úprava tohoto zajišťovacího prostředku je velmi skromná a dotýká se pouze nájmů bytů. V případech jiných druhů nájmů, tedy nájmu prostor sloužících k podnikání (§ 2032) nebo nájmu, který se řídí obecnou právní úpravou nájmu, není institut jistoty při nájmu zákonem upraven vůbec. To však neznamená, že v těchto případech nelze jistotu sjednat.

Výše jistoty

Smluvní strany se mohou dohodnout, že nájemce složí pronajímateli peněžní prostředky k zajištění nájemného a jiných povinností vyplývajících z nájmu. Výše složených prostředků, jejichž složení je pronajímatel takto oprávněn požadovat, nesmí přesáhnout součet trojnásobku měsíčního nájemného. Nájemným je myšlen „holý” nájem ve smyslu § 2246, a nikoliv výše jiných plateb placených společně s nájemným, zejména tedy záloh na úhradu plnění spojených s užíváním bytu.

Vlastnictví jistoty

„Poskytnuté peněžní prostředky se stávají vlastnictvím pronajímatele, případně peněžního ústavu, jsou-li složeny na účet. Pronajímatel není omezen v nakládání s nimi, strany si však podobné omezení mohou ujednat, např. že prostředky budou uloženy na určitém účtu s právem nájemce na výpis z takového účtu.”1 Povinnost uložit prostředky na zvláštním účtu platila podle § 686a ObčZ. Tato povinnost byla v NOZ zrušena.

Překročení zákonem stanovené výše

Ujednání, na jehož základě by došlo k překročení výše zákonem stanoveného limitu, tedy šestinásobku měsíčného nájemného, je třeba považovat za ujednání neplatné pro rozpor se zákonem. Takové ujednání by však zřejmě nezpůsobilo neplatnost celé dohody o jistotě, nájemci by však již v průběhu nájmu vzniklo právo na vrácení finančních prostředků do výše, která by zákonem stanovený limit překračovala, a to z důvodů bezdůvodného obohacení na straně pronajímatele.

Pokud měli nájemce a pronajímatel sjednánu výši kauce před nabytím účinnosti novely 460/2016 Sb. ve výši vyšší než trojnásobek běžného nájemného, vzniklo okamžikem nabytí účinnosti této novely (27. 2. 2017) nájemci právo na vrácení peněžních prostředků překračujících trojnásobek běžného nájemného. Ex lege totiž došlo k omezení výše původně sjednané jistoty.

Proměnlivost výše jistoty

V souvislosti se sjednáním výše jistoty je třeba dále zdůraznit, že je třeba počítat s tím, že výše nájmu se může v průběhu doby měnit. Je proto vhodné nekoncipovat ujednání o výši jistoty tak, že je vyjádřena absolutní do budoucna neměnnou částkou, ale naopak by se mělo jednat o částku, která se bude vždy odvíjet od aktuální výše nájemného. Pokud by tedy došlo ke zvýšení nájmu, pak by měla nájemní smlouva stanovit povinnost nájemce výši jistoty doplnit do smluvními stranami stanovené výše násobku nájemného. Naopak pokud by došlo ke snížení výše nájemného, měla by nájemní smlouva stanovit povinnost pronajímatele vyplatit nájemci aktuální výši přeplatku jistoty.

Pokud je dohoda o jistotě koncipována tak, že je mezi smluvními stranami dohodnuta pouze absolutní výše finanční hodnoty jistoty, mohl by se při snížení nájemného nájemce domáhat i v průběhu nájmu vyplacení aktuální výše přeplatku jistoty.

Dohoda o jistotě může být mezi smluvními stranami sjednána kdykoliv, tedy i po uzavření nájemní smlouvy. Stejně tak mohou smluvní strany v průběhu trvání nájmu upravit ustanovení nájemní smlouvy týkající se jistoty, tedy například upravit její výši, dohodnout její zrušení apod. Dohoda o jistotě může být a nemusí součástí samotné nájemní smlouvy.

Možnost využití jistoty

Zákon nestanoví, jakým způsobem je pronajímatel oprávněn jistotu čerpat. NOZ totiž vyšel z koncepce, že předáním jistoty pronajímateli vzniká nájemci vůči pronajímateli pohledávka z jistoty, která dospěje ke dni skončení nájmu. Pokud vznikne za trvání nájmu nájemci dluh vůči pronajímateli, který souvisí s nájmem (dluh na nájemném, na náhradě škody způsobené porušením nájemcových povinností, ale i příslušenství – úrok z prodlení apod.), je na nájemci, aby dluh vyrovnal. Při skončení nájmu má pak pronajímatel právo započíst si vůči jistotě to, co mu nájemce z nájmu dluží.

Pokud by se smluvní strany chtěly ve vztahu k čerpání jistoty dohodnout jinak, musejí to učinit tak, aby se nezkracovala nájemcova práva (§ 2235).

Pokud se smluvní strany nedohodly nájemní smlouvou jinak, nemůže nájemce do doby, než se jistota stane splatnou, provést jednostranný zápočet na jistotu. Pokud tedy nájemce nehradí po určitou dobu nájemné, například ke konci nájemního vztahu,

 
 Nahoru