Input:

Komentář zákona 89/2012 Sb., občanský zákoník, § 1188 Garance

15.6.2020, , Zdroj: Verlag Dashöfer

3.2.4.5.4.12.3
Komentář zákona 89/2012 Sb., občanský zákoník, § 1188

Mgr. Pavla Krejčí

[Převody jednotek členům nebo společníkům právnických osob]

Komentované ustanovení poskytuje ochranu členům a společníkům právnických osob, kteří jsou nájemci jednotek a přímo oni nebo jejich předchůdci se podíleli na pořízení jednotky (nemovité věci), když stanoví, že jednotku lze za splnění zákonem stanovených podmínek převést pouze na ně.

Na rozdíl od § 23 ZVB komentované ustanovení poskytuje ochranu nejenom členům bytových družstev, ale též společníkům dalších právnických osob. V praxi se totiž lze setkat i s tím, že za účelem společného nákupu domu (většinou od města) si nájemníci zakládali i jiné typy právnických osob (typicky společnosti s ručením omezeným).

Podmínky vzniku oprávnění

Podmínky vzniku oprávnění dle komentovaného ustanovení jsou následující:

a) osoba musí být členem nebo společníkem právnické osoby, která je vlastníkem nebo spoluvlastníkem nemovité věci; lhostejné, zda se jedná o fyzickou či právnickou osobu.

b) musí dojít ke vzniku jednotky (např. prohlášením vlastníka); je lhostejné, zda se jedná o jednotku bytovou či nebytovou

c) oprávněná osoba musí být nájemcem jednotky; v případě společného nájmu dle § 2270 nebo v případě společného nájmu manželů může být jednotka převedena pouze na všechny společné nájemce. “To však platí pouze v případě, že tito společní nájemci jsou i členy nebo společníky konkrétní právnické osoby.“1

d) oprávněná osoba nebo její právní předchůdce se museli podílet prací nebo majetkovou účastí na pořízení nemovité věci; u právního předchůdce je lhostejné, zda se jedná o singulární nebo derivativní sukcesi. Pokud se týká majetkové účasti, pak tato “se váže k nemovitosti, nikoliv k základnímu kapitálu obchodní korporace“.2

Pokud by právnická osoba chtěla převést jednotku na osobu odlišnou od osoby oprávněné dle komentovaného ustanovení, byla by taková smlouva absolutně neplatná.

Vedle komentovaného ustanovení obsahuje zvláštní úpravu ochrany nájemců jednotek též zákon č. 311/2013, o převodu vlastnického práva k jednotkám a skupinovým rodinným domům některých bytových družstev a o změně některých zákonů a dále §