Input:

Jednotková cena a výnosová míra z tržní hodnoty nájemného Garance

31.5.2024, , Zdroj: Verlag Dashöfer

1.2.3 Jednotková cena a výnosová míra z tržní hodnoty nájemného

MMR ČR

Jednotková cena zjištěná statistického referenčního bytu bez podílu na stavebním pozemku

Pro určení jednotkové ceny zjištěné nemovité věci – statistického referenčního bytu bez zohlednění výše podílu na stavebním pozemku porovnávacím způsobem dle § 38 odst. 1 vyhlášky č. 441/2013 Sb., Oceňovací vyhlášky, dále jen OV platí po modifikaci následující vzorec: 

JCZBJ=ZCVBJ⋅IV⋅IT⋅IP,

kde 
JCZBJ – jednotková cena zjištěná statistického referenčního bytu bez podílu na stavebním pozemku určená porovnávacím způsobem v Kč za m2,
ZCVBJ – základní cena výchozí bytu v Kč za m2 podlahové plochy bytu, viz hodnoty z tabulky č. 1 přílohy č. 27 k OV, 
IV – index konstrukce a vybavení bytů, viz hodnoty z tabulky č. 2 přílohy č. 27 k OV, přičemž pro účely CMNB je uvažováno s hodnotou uvedeného indexu (charakteristiky) definovanou tak, aby hodnoty znaků pro konstrukci a vybavení bytů odpovídaly statistickému referenčnímu bytu a představovaly kvalitativně standardní (běžný) případ, 
IT – index trhu, který se určí podle § 4 odst. 1 OV na základě expertního odhadu a zkušebních výpočtů, 
IP – index polohy, který se určí podle § 4 odst. 1 OV, přičemž pro účely CMNB je uvažováno se střední, tj. standardní hodnotou každého uvedeného znaku (charakteristiky) stanovenou tak, aby index polohy představoval kvalitativně běžný případ pro druh a účel stavby na pozemku uvedené ve sloupci "e" nebo "f" v tabulce č. 3 přílohy č. 3 k OV, v závislosti na počtu obyvatel v obci – kvalitativní standard; v případě znaku "Vlivy ostatní neuvedené" je za standardní jednotně uvažováno pásmo "Bez dalších vlivů". 

Jednotková cena zjištěná podílu na stavebním pozemku, na kterém se nachází objekt s uvažovaným statistickým referenčním bytem 

Pro určení jednotkové ceny zjištěné nemovité věci – podílu na stavebním pozemku dle § 3 a násl. OV platí po modifikaci následující vzorec: 

JCZPSP=ZCVSP⋅OOB⋅IT⋅IO⋅IP⋅1/SP,

kde 
JCZPSP – jednotková cena zjištěná podílu na stavebním pozemku v Kč za m2,
ZCVSP – základní cena výchozí stavebního pozemku v Kč za m2 se určí podle § 3 OV na základě údaje uvedeného v tabulce č. 1 v příloze č. 2 k OV, 
OOB – povahopisná veličina obce, která charakterizuje obec pomocí definovaných kritérií dílčích proměnných a jim přiřazených hodnot uvedených v tabulce č. 2 přílohy č. 2 k OV, přičemž uvažované hodnoty jsou nastaveny individuálně pro jednotlivé obce dle jejich zařazení do příslušné kategorie a k zatřídění a určení hodnot byly využity informace získané z údajů ČSÚ, informace získané o dané obci z databáze Finanční správy, či vedených a poskytovaných danou obcí,
IT – index trhu, který se určí podle § 4 odst. 1 OV na základě expertního odhadu a zkušebních výpočtů,
IO – index omezujících vlivů pozemku, který se určí podle § 4 odst. 1 OV, přičemž pro účely CMNB je uvažováno s neutrální hodnotou uvedeného znaku (charakteristiky) tak, aby index omezujících vlivů pozemku představoval kvalitativně běžný případ, 
IP – index polohy, který se určí podle § 4 odst. 1 OV, přičemž pro účely CMNB je uvažováno se střední či definovanou standardní hodnotou uvedeného znaku (charakteristiky) tak, aby index polohy představoval kvalitativně běžný případ pro druh a účel stavby na pozemku uvedený ve sloupci "e" nebo "f" v tabulce CMNB v závislosti na počtu obyvatel v obci,
SP – předpokládaná standardní průměrná podlažnost bytových domů, která se určí podle údajů ČSÚ, jak je uvedeno níže. 

Pro odpovídající určení vstupních hodnot pro stanovení jednotkové ceny zjištěné podílu na stavebním pozemku je třeba vyjádřit, jaký podíl stavebního pozemku náleží k bytu, u něhož je určována jednotková cena zjištěná. Z tohoto důvodu byla na základě údajů ČSÚ o podlažnosti jednotlivých bytových domů stanovena předpokládaná standardní průměrná podlažnost bytových domů odpovídající konkrétním obcím. V případech obcí, kdy průměrnou podlažnost stanovit nelze (např. protože se v dané obci dle Sčítání lidu, domů a bytů 2021 bytový dům nevyskytuje, příp. u něj není uveden konkrétní počet podlaží), zpracovatel přistoupil ke stanovení hodnoty předpokládané průměrné podlažnosti pro takovou obec ve stejné výši, jaká byla zjištěna v obci srovnatelné, odpovídající svým charakterem a velikostí dané posuzované obci. 

Jednotková cena zjištěná statistického