Daň z nemovitých věcíGarance

24.3.2017, , Zdroj: Verlag Dashöfer
Nepřístupný dokument, nutné přihlášení
Input:

Daň z nemovitých věcí

24.3.2017, , Zdroj: Verlag Dashöfer

12.1.5.1 Daň z nemovitých věcí

Ing. Zdeněk Morávek

Výklad právní věty
Daň z nemovitých věcí je upravena zákonem č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitých věcí, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „ZDN”). Kromě toho ale do úpravy této daně zasahuje řada dalších předpisů, zejména katastrální zákon (zákon č. 256/2013 Sb., ve znění pozdějších předpisů, dále také „KTZ”), stavební zákon (zákon č. 183/2006 Sb., ve znění pozdějších předpisů, dále také „SZ”), občanský zákoník (zákon č. 89/2012 Sb., ve znění pozdějších předpisů, dále jen „NOZ”) a také důležitá vyhláška č. 298/2014 Sb., kterou se stanoví seznam katastrálních území s přiřazenými průměrnými základními cenami zemědělských pozemků, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „vyhláška č. 298/2014 Sb.”).

Druhy daní

Jak vyplývá z § 498 NOZ, nemovité věci jsou pozemky a podzemní stavby se samostatným účelovým určením, jakož i věcná práva k nim, a práva, která za nemovité věci prohlásí zákon. Stanoví-li jiný právní předpis, že určitá věc není součástí pozemku, a nelze-li takovou věc přenést z místa na místo bez porušení její podstaty, je i tato věc nemovitá. Dále § 506 stanoví, že součástí pozemku je prostor nad povrchem i pod povrchem, stavby zřízené na pozemku a jiná zařízení s výjimkou staveb dočasných, včetně toho, co je zapuštěno v pozemku nebo upevněno ve zdech. Není-li podzemní stavba nemovitou věcí, je součástí pozemku, i když zasahuje pod jiný pozemek. Jedná se o zcela novou úpravu v porovnání s předchozí úpravou občanského zákoníku, která platila do konce roku 2013.

Daň z nemovitých věcí je tvořena daní z pozemků a daní ze staveb a jednotek, a to bez ohledu na skutečnost, že dle NOZ je stavba součástí pozemku. Výslovným uvedením jednotek se respektuje jejich specifická právní úprava v novém občanském zákoníku. Jak vyplývá z § 1159 NOZ, jednotka zahrnuje byt jako prostorově oddělenou část domu a podíl na společných částech nemovité věci vzájemně spojené a neoddělitelné. Jednotka je věc nemovitá.

V daňovém přiznání se samostatně počítá daň z pozemků i daň ze staveb, jejich součet pak představuje celkovou daňovou povinnost poplatníka.

Charakteristickým znakem této daně je skutečnost, že nemovité věci této dani podléhají bez ohledu na to, zda jsou využívány k podnikání či nikoliv, na rozdíl např. od silniční daně. Způsob či účel používání nemovité věci nehraje v podstatě žádnou roli, rozhodující pro případné zdanění je pouze vlastnický či jiný vztah k nemovité věci. Lze tedy předpokládat, že tato daň se bude u akciových společností vyskytovat poměrně často.

Daň z pozemků

Zastavěné pozemky

Předmětem daně z pozemků jsou pozemky na území ČR evidované v katastru nemovitostí. Z toho tedy vyplývá, že předmětem daně nejsou pozemky, které nejsou na území ČR, a pozemky, které nejsou evidované v katastru nemovitostí. Vymezení pozemku je obsaženo v § 2 písm. a) KTZ, stejný zákon vymezuje i katastr nemovitostí.

Naopak předmětem daně nejsou zejména pozemky zastavěné zdanitelnými stavbami v rozsahu zastavěné plochy stavby. Jde o pozemky zastavěné budovami a inženýrskými stavbami uvedenými v příloze ZDN, tedy takovými stavbami, které jsou předmětem daně. Pokud by se jednalo o stavby, které předmětem daně nejsou, potom se vyjmutí pozemku z předmětu daně neuplatní. Jedná se o významnou změnu v porovnání s úpravou platnou do konce roku 2013, kdy podmínka předmětu daně těchto staveb stanovena nebyla.


A. s. vlastní pozemek evidovaný v katastru nemovitostí jako zastavěnou plocha o celkové výměře 1 000 m2. Na tomto pozemku se nachází budova – skladové prostory, jejíž půdorys činí 250 m2. Předmětem daně z pozemků je pouze 750 m2, půdorys stavby se vyloučí, ovšem za předpokladu, že budova bude představovat zdanitelnou stavbu.

Předmětem daně dále nejsou pozemky, které jsou součástí jednotky, a pozemky ve spoluvlastnictví všech vlastníků jednotek v domě užívané společně s těmito jednotkami. Protože tyto pozemky jsou součástí jednotky, měly by být takto i zdaněny, a neměly by proto být samostatně předmětem daně z pozemků, předmětem zdanění je jednotka jako nemovitá věc. V případě pozemků ve spoluvlastnictví se jedná zejména o snížení administrativní náročnosti, podmínkou ale je, že se musí jednat o spoluvlastnictví všech vlastníků, pokud toto nebude splněno, jedná se o předmět daně z pozemků. V obou případech se jedná o novou úpravu platnou od roku 2014.

Současně je vhodné upozornit, že pokud se bude jednat o pozemek, který je součástí jednotky, která však bude přesahovat zastavěnou plochu budovy nebo o pozemek ve spoluvlastnictví všech vlastníků jednotek, bude aplikován odlišný koeficient pro stanovení upravené podlahové plochy, jak je uvedeno v části výpočtu daně ze staveb.

Pozemky osvobozené od daně

V případě daně z pozemků je v § 4 ZDN vymezen poměrně široký okruh pozemků osvobozených od této daně. Tyto případy se ale týkají zejména neziskových subjektů a územních samosprávných celků, případně nepodnikajících fyzických osob. Případy, které by se týkaly širokého okruhu podnikatelských subjektů včetně a. s., se u osvobozených pozemků nevyskytují.

Vzhledem k novému vymezení předmětu daně z pozemků, resp. navázání na zdanitelné stavby, dochází k přesunutí některých pozemků, které nebyly předmětem daně, do kategorie osvobozených pozemků. Jedná se zejména o pozemky sloužící vodnímu a energetickému hospodářství a pozemky sloužící veřejné dopravě [ustanovení § 4 odst. 1) písm. n) a o) ZDN],

Poplatník daně

Poplatníkem daně je zejména vlastník pozemků zapsaný v katastru nemovitostí. Výjimečně může být poplatníkem nájemce, pachtýř nebo uživatel, ale o příliš časté případy se v praxi jednat nebude. Jako poplatník daně jsou nově vymezeny také svěřenské fondy, podílové fondy a fondy obhospodařované penzijní společností. V případě pozemku zatíženým právem stavby je poplatníkem stavebník.

Novinkou od roku 2014 je také vypuštění úpravy, která vymezovala poplatníka daně při spoluvlastnictví pozemku odvozeného od vlastnictví k bytu nebo samostatnému nebytovému prostoru. Vzhledem k výše uvedené definici jednotky ztratila tato úprava smysl, protože jednotka zahrnuje byt a podíl na společných částech nemovité věci, do které náleží i pozemek, na němž byl dům zřízen. Pokud pozemek či pozemky jsou součástí jednotky, předmětem zdanění je jednotka jako nemovitá věc a pozemky nejsou samostatným předmětem daně z pozemků. Ostatní pozemky ve vlastnictví všech vlastníků jednotek v domě užívané společně s těmito jednotkami rovněž nejsou samostatným předmětem daně z pozemků, ale zohledňují se při stanovení základu daně ze staveb.

Parametry pro výpočet daně

Rozhodující parametry pro výpočet daně, tj. základ daně a sazba daně, jsou stanoveny odlišně pro jednotlivé druhy pozemků, které vycházejí z rozdělení pozemků v katastru nemovitostí. Členění pozemků podle druhů je obsaženo v § 3 odst. 2 KTZ, a z toho vychází i rozdělení pozemků pro daňové účely. Podle této úpravy se pozemky člení podle druhů na ornou půdu, chmelnice, vinice, zahrady, ovocné sady, trvalé travní porosty (označují se souhrnně jako zemědělské pozemky), lesní pozemky, vodní plochy, zastavěné plochy a nádvoří a ostatní plochy.

Pozor!
Pro rozhodování, o jaký druh pozemku se jedná, je rozhodující zápis v katastru nemovitostí, resp. co je uvedeno na výpise z katastru. Výjimkou je pouze stavební pozemek, který je speciálně pro účely daně z pozemků vymezen v § 6 odst. 3 ZDN a zpevněná plocha pozemku, která je upravena v § 6 odst. 5 ZDN. Stavebním pozemkem se pro účely daně z nemovitostí rozumí nezastavěný pozemek určený k zastavění zdanitelnou stavbou, která byla ohlášena nebo na kterou bylo vydáno stavební povolení nebo bude prováděna na základě certifikátu autorizovaného inspektora anebo na základě veřejnoprávní smlouvy; rozhodná je výměra pozemku v m2 odpovídající zastavěné ploše nadzemní části zdanitelné stavby. Pozemek přestane být stavebním pozemkem zejména tehdy, kdy se zdanitelná stavba nebo jednotka stane předmětem daně ze staveb a jednotek. Ve vymezení stavebního pozemku došlo k některým legislativně technickým úpravám v návaznosti na nový občanský zákoník.

Zpevněnou plochou pozemku se rozumí pozemek nebo jeho část v m2 evidovaný v katastru nemovitostí s druhem pozemku ostatní plocha nebo zastavěná plocha a nádvoří, jehož povrch je zpevněn stavbou podle stavebního zákona bez svislé nosné konstrukce nebo vlečkou. Od roku 2014 tak dochází k rozšíření této kategorie o pozemky, jejichž povrch je zpevněn stavbou vlečky.

Základ daně

Základem daně může být:

1. cena půdy, a to u orné půdy, chmelnic, vinic, zahrad, ovocných sadů a trvalých travních porostů; cena půdy se zjistí jako součin skutečné výměry pozemku v m2 a průměrné ceny půdy stanovené na 1 m2 vyhláškou č. 298/2014 Sb., ve znění pozdějších předpisů,

2. u hospodářských lesů a rybníků s intenzivním a průmyslovým chovem ryb je možno základ daně stanovit dvěma způsoby, a to:

  • jako cenu pozemku zjištěnou dle platných cenových předpisů k 1. 1. zdaňovacího období, což v praxi znamená zpracovaný znalecký posudek,

  • nebo jako součin skutečné výměry pozemku v m2 a částky 3,80 Kč.

V praxi lze předpokládat, že základ daně stanovený znaleckým posudkem bude pro poplatníka výhodnější, pokud ale poplatník posudek vypracovaný nemá, bude muset využít druhý způsob.

3. skutečná výměra pozemku v m2 u ostatních pozemků, které nejsou uvedeny v předchozích odstavcích; z kontextu ZDN vyplývá, že se jedná o zastavěné plochy a nádvoří, stavební pozemky, zpevněné plochy pozemků a ostatní pozemky, pokud jsou předmětem daně.

Sazba daně pro jednotlivé druhy pozemků

Pro jednotlivé druhy pozemků je sazba daně stanovena odlišně, a to následovně:

  • orná půda, chmelnice, vinice, zahrady, ovocné sady 0,75 %,

  • trvalé travní porosty, hospodářské lesy, rybníky pro chov ryb 0,25 %,

  • stavební pozemky 2 Kč/m2,

  • zastavěné plochy, nádvoří a ostatní pozemky 0,20 Kč/m2,

  • zpevněné plochy pozemků užívané k podnikatelské činnosti nebo v souvislosti s ní sloužící pro zemědělskou prvovýrobu, lesní a vodní hospodářství 1 Kč/m2,

  • zpevněné plochy pozemků užívané k podnikatelské činnosti nebo v souvislosti s ní sloužící pro průmysl, stavebnictví, dopravu, energetiku, ostatní zemědělskou výrobu a ostatní podnikatelskou činnost 5 Kč/m2.

Pozor!
Slouží-li zpevněná plocha pozemku různým druhům podnikání a nelze-li vymezit rozsahy výměry zpevněné plochy pozemku sloužící jednotlivým druhům podnikání, použije se sazba daně 5,00 Kč.

Je vhodné doplnit, že pokud budou tyto zpevněné plochy pozemků užívány jinak, tj. nikoliv při podnikání nebo v souvislosti s ním, potom budou zdaňovány standardními sazbami jako „běžné pozemky”, tj. sazbou 0,20 Kč/m2 jako ostatní plochy a zastavěné plochy a nádvoří.

Sazba daně u stavebních pozemků

Sazba daně u stavebních pozemků, tj. 2 Kč/m2, se dále násobí koeficientem velikosti obce, který se pohybuje od 1,0 do 4,5, rozhodující je počet obyvatel obce podle posledního sčítání lidu. Obec pak může ještě obecně závaznou vyhláškou koeficient upravit.


A. s. vlastní pozemek evidovaný v katastru nemovitostí jako zahrada o výměře 700 m2, který se nachází na katastrálním území Prosek (hlavní město Praha), průměrná cena za 1 m2 podle vyhlášky č. 298/2014 Sb. je 9,11 Kč.

Výpočet:

Základem daně je cena pozemku, která se zjistí jako součin výměry pozemku a průměrné ceny, tedy 700 x 9,02 = 6 377 Kč. Sazba daně činí 0,75 %, daň je tedy 6 377 x 0,0075 = 48 Kč.

A. s. dále vlastní pozemek evidovaný v katastru jako zastavěná plocha a nádvoří o výměře 2 200 m2, na pozemku stojí stavba o půdorysu 448 m2, která je předmětem daně, pozemek se nachází na katastrálním území Prosek (hlavní město Praha), průměrná cena je 9,11 Kč/m2.

Výpočet:

Sazba daně u zastavěné plochy a nádvoří činí 0,20 Kč/m2, předmětem daně není pozemek zastavěný stavbou v rozsahu půdorysu stavby. Základ daně je proto 2 200 – 448 = 1 752 m2, daň činí 1 752 x 0,20 = 351 Kč.

A. s. vlastní pozemek, který představuje asfaltovou plochu a který je používán jako odstavná plocha pro parkování vozidel společnosti. Pozemek je evidován v katastru nemovitostí jako ostatní plocha a odpovídá vymezení zpevněné plochy pozemku. Výměra tohoto pozemku činí 500 m2, jedná se o akciovou společnost, která podniká v oblasti stavebnictví.

Výpočet:

Základem daně je výměra pozemku v m2, tedy 500, sazba daně je v případě této zpevněné plochy pozemku vzhledem k podnikatelské činnosti 5 Kč/m2. Daň tedy činí 500 x 5 = 2 500 Kč.

Daň ze staveb

Předmět daně

Předmětem daně ze staveb a jednotek je, nachází-li se na území ČR:

a) zdanitelná stavba, a to:

  • budova, kterou se pro účely daně z nemovitých věcí rozumí budova podle katastrálního zákona,

  • inženýrská stavba uvedená v příloze k tomuto zákonu,

b) jednotka.

Předmět daně je počínaje rokem 2014 vymezen v návaznosti na nový občanský zákoník. Předmětem daně jsou tedy budovy, dále inženýrské stavby výslovně uvedené v příloze ZDN, a jednotky.

Předmětem daně je budova podle katastrálního zákona, tedy nadzemní stavba spojená se zemí pevným základem, která je prostorově soustředěna a navenek převážně uzavřena obvodovými stěnami a střešní konstrukcí, a to bez ohledu na skutečnost, zda je či není evidována v katastru nemovitostí.

Inženýrské stavby, které jsou předmětem daně, jsou výslovně uvedeny v příloze zákona, jedná se především o věže, stožáry a komíny.

Jednotkou se rozumí jednotka podle nového občanského zákoníku, jednotka zahrnuje byt jako prostorově oddělenou část domu a podíl na společných částech nemovité věci vzájemně spojené a neoddělitelné. Obdobné platí také pro nebytový prostor a pro soubor bytů nebo nebytových prostorů.

Pozor!
K tomu je nutné doplnit, že podle nově doplněného § 12b ZDN ustanovení tohoto zákona o jednotce a o nemovité věci se použijí obdobně i na jednotku, která je vymezena podle zákona o vlastnictví bytů, spolu se s ní spojeným podílem na společných částech domu, a pokud je s ní spojeno vlastnictví k pozemku, tak i spolu s podílem na tomto pozemku. Jedná se zejména o reakci na ustanovení § 3063 NOZ, podle kterého je možné nabývat vlastnictví k jednotce za stanovených okolností i nadále podle zrušeného zákona o vlastnictví bytů.

Stavby, které nejsou předmětem daně

Předmětem daně ze staveb a jednotek nejsou budovy, v nichž jsou jednotky. Je to vcelku logická úprava, která zamezuje tomu, aby stejná nemovitá věc byla předmětem daně dvakrát.


V panelovém domě se nacházejí jednotky, které jsou v osobním vlastnictví, jsou samostatně evidovány v katastru nemovitostí a dům je spravován společenstvím vlastníků jednotek. Předmětem daně jsou jednotky, ale není jím samotný panelový dům, ve kterém se byty nacházejí.

ZDN dále v § 7 odst. 3 řeší také situaci zdanitelných staveb, které nejsou samostatnou nemovitou věcí podle nového občanského zákoníku, ale jsou tedy součástí pozemku nebo práva stavby. V takovém případě se vychází z toho, že se jedná o nemovitou věc, jejímž vlastníkem je ten, kdo vlastní věc, jejíž je tato stavba součástí.

Stavby osvobozené od daně

V § 9 ZDN je obsažen výčet zdanitelných staveb a jednotek, které jsou osvobozeny od daně. Úprava je ovšem obdobná jako v případě daně z pozemků a případy osvobození se týkají zejména neziskových poplatníků a územních samosprávných celků, akciové společnosti se tedy budou týkat výjimečně. Co se týká změn od roku 2014, je vhodné

 
 Nahoru